可行性研究报告

文学网整理的可行性研究报告（精选6篇），供大家参考，希望能给您提供帮助。

可行性研究报告 篇1

一、市调工作，市场调查与分析

目标：主要通过市场调查确立项目的商业定位、概念定位、经营定位、管理定位、商业布局、商铺面积、商铺销售价格、租赁价格。

调查提纲：

1．总体商业业态调查与分析

（1）商业中心分析

（2）商业业态布局

（3）商业发展方向

（4）商业的风险

以此确定地区或者区域商业业态开发的机会与风险

2．周边区域的商业规划与商业项目调查与分析

（1）已建成的项目

（2）正在建设的项目

（3）未来规划的项目

（4）本区域总体商业策划

3．竞争性（对手）商业项目的调查与分析

（1）业态形式

（2）建筑规模

（3）经营状态

（4）管理方式

（5）租金水平

（6）优势与劣势

4．商圈调查与分析

（1）主要区域商圈

（2）次要区域商圈

（3）边缘区域商圈

（4）人口因素（人口数、家庭户数、人口密度、年龄构成、职业构成、教育程度构成等）

（5）收入状况

（6）购物规律

城市性质

交通设施

商业建筑特点

居住分布特点

居民生活状况

消费特点

品牌偏好

流动范围

人口规律分析

5．购物方式的调查与分析

（1）顾客来源

（2）附加顾客来源

（3）汽车购物人的状况

（4）自行车购物人的状况

（5）公交车购物人的状况

（6）步行购物人的状况

（7）正常工作购物状况

（8）节假日购物的状况

（9）购物观念的变化情况

6．外部环境的调查与分析

商业街的规模调研

（1）商业街的长度、宽度

（2）商业街的构成与层数

（3）地势与气候特点

（4）当地主导风向

（5）拟建项目的朝向

（6）比邻项目的卫生状况、照明状况

（7）广告位置

公共设施的调研与分析

（1）公交车停靠站

（2）街道指示牌

（3）广告牌

（4）电话亭

（5）绿化

（6）喷泉

（7）小品

（8）消防

（9）垃圾箱

城市文脉的调研与分析

（1）商业街名称

（2）历史文化特点

（3）地域特色

（4）周边人口特色

（5）家庭特征

（6）环境状况

7、商铺投资人调查

（1）投资类型

（2）收入

（3）投资方向

（4）投资经验

（5）职业

（6）教育状况

（7）社会阶层

（8）投资能力

（9）价格认知度

（10）区域投资状况分析

8、商铺租赁人（或经营者）调查

（1）单位、个人

（2）面积

（3）租金

（4）类型

（5）经营品类

（6）经营经验

（7）周边商业经营者经营分布与状况调查分析

（8）各租赁人支付能力与方式

（9）租赁需求分析

9、项目位置调查

（1）人流量、人流分布

（2）人流、车流、物流的方向

（3）未来人流分布

（4）人流类别

（5）交通状况

（6）进出口状况

（7）停车状况

10、商业物业分析

商业物业供应分析

（1）大型购物中心（商业中心、商业街、商业城）

（2）区域购物中心（商业中心、商业街、商业城）

（3）社区购物中心（商业中心、商业街、商业城）

（4）郊区购物中心（商业中心、商业街、商业城）

（5）购物中心的分类

（6）出租率

（7）租金水平

商业物业需求分析

（1）百货店

（2）超市

（3）专业店

（4）专卖店

（5）便利店

（6）餐饮店

（7）美容店

（8）特色店

（9）折扣店

（10）直销点

（11）影剧院

（12）娱乐中心

（13）酒吧、茶馆

（14）汽车店

（15）书店等

（16）饱和度

（17）租金水平

市场调查工作要围绕以下几个重点予以透彻展开：

其一，商业街所在区域的居民收入状况、购物习惯、文化教育背景。——（居住人群和流动人群）

其二，商业街所在区域的历史、文化、社会、政治背景与环境。——（人文环境和历史沉淀）

其三，商业街所在区域的未来发展规划与未来新增人流。——（未来前景与新增机会）

其四，商业街所在区域的未来风险评估与挑战。（风险评估）

其五，商业街所在区域的交通便利性。——（交通导线）

从而，确定该商业街的整体定位。

二、市场定位工作

1．项目总体市场定位

（1）整体定位

（2）总体概念

（3）总体策划思想与理念

（4）定位的原则

2．经营定位

（1）经营方式的比例构成

（2）商圈范围

（3）年龄划分

（4）业态、业种构成

（5）主力店、次主力店、专业店、专卖店、特色店构成比例

3．业态功能分区

1）品类分区：

（1）平面分区（楼层分区）

（2）纵向分区（各层分区）

（3）百货类

（4）超市类

（5）专业店类

（6）专卖店类

（7）餐饮类

（8）娱乐类

（9）文化类

（10）服务类

（11）信息类

（12）展示类

2）业态功能分区

（1）主力店

（2）次主力店

（3）商业街

（4）面积分配比例

3）外部交通组织

（5）汽车

（6）公交车

（7）自行车

4）内部交通组织

（8）步行人流

（9）货流

（10）汽车交通

（11）停车场

（12）主通道、次通道

（13）电梯、货梯、坡梯、步行梯

4）周边地区的规划与策划

（14）主题、特色

（15）与项目的相溶性

（16）策划内容

4．内外部导线规划

（1）人流导线图

（2）车流导线图

（3）货物导线图

（4）外部交通组织图

5．商铺租赁人（经营者）定位

（1）租赁人分类

（2）经营类型

（3）经营经验

（4）租金意向、租期

（5）租赁面积

（6）租赁形式

（7）目标客户群

6．商铺投资人定位

（1）目标客户

（2）投资习惯

（3）付款能力

（4）意向性价格

（5）按揭

7．建筑物定位建议

（1）项目规划建议

（2）组团规划建议

（3）交通道路

（4）整体风格建议

（5）外立面建议

（6）园林景观建议

（7）楼宇建议

（8）装修建议

（9）装饰建议

（10）物业建议

市场定位主要解决以下几个问题：其一，经营特色与文化理念其二，业态布局与功能分区其三，建筑物特点与风格

其四，店铺设计格局与户型面积

其五，外部交通与内部交通导线规划其六，通道形式与通道宽度其七，销售面积与租赁面积其八，招商客户介绍与租金评估其九，总体策划理念与销售理

1、基础数据的采集缺乏科学依据

基础数据的采集对于整个数据分析报告具有非常重要的意义，基础数据采集的科学性决定了这个数据分析报告是不是有使用价值。只有当数据采集具有科学性、客观、严密的逻辑性时，建立在这样的数据分析基础之上的经济效益评价、现金流量分析以及数据分析结论才具有现实的价值和意义。一般来说，当拿到一个项目时我们首先会结合项目的特点来进行基础数据分析，一个项目刚形成，从无到有的时候，基础数据一般采用一手的数据，因为它没有历史的轨迹来遵循，所以用一手数据资料来进行分析。一手数据的采集方法比如：问卷调查、观察、抽样技术等等，来对一手数据进行分析。通常对拥有大量的历史数据的项目如服装业等，数据采集可借鉴同等的规模或一些历史数据，以他为基础来进一步研究和分析。同时也可借鉴行业公开的资料、网上资料、统计的年鉴等等来进行分析。从现有的数据分析报告来看，很多基础的数据就是简单的摆在那里，没有数据来源，数据提示，没有对基础数据严谨的分析。作为数据分析报告的使用方而言，拿到这样的报告会对于报告的科学性提出质疑。

2、数据分析的过程缺乏逻辑性，论证的结论不具备系统性

很多类似报告一般都是前面是一堆数据，后面是一个结论。当真正的研究数据和结论时，是结果单一，数据和结论找不到必然的联系，要不就是只有一个结论，比如对净现值、内部收益率作出说明等等。作为专业的数据分析报告，必须充分的考虑每一个数字科学来源的基础上运用定量的模型来对数据进行分析，一步步推导到数据的结论上。

例如，一个项目不确定性分析，风险概率分析

a、什么是影响这个项目的风险点，这些风险因素就是我们通常意义上的不确定

性分析的模型来做

b、在这样的风险因素基础上，哪一些风险因素对投资项目的效益有重大影响，这些因素通过敏感性分析可以找出来。

c、找出这些风险因素下一步就是分析，这些影响效益的风险点出现的概率有多大？

三步分析完之后，风险对于这个项目的影响就显露出来，到这个时候只是数据分析的第一步工作。有一些数字和比率出现在报告上，更重要的在于结论，针对于这样的风险因素和风险变量（不可避免的），作为数据分析报告必须能提出来如何在项目的操作中有效的`防范这些风险。这样的风险点的提出和风险因素的防范对于报告的使用者来说是有意义的。

3、结论单一，仅仅对于项目的可行性和计划性进行研究

建立在定量研究基础上的分析报告和分析师还需要对于整个项目的战略规划提供一些更有价值的东西，包括项目中对于总投资的一些建议。比如总投资规模一定的情况下资金来源于自有资金、借贷资金；借贷资金和自有资金的比例或他的融资安排，如何能确保成本最低。进一步项目的分析，如现金流量的分析可站在项目的角度也可站在投资人的角度，这时候在投资人的角度分析时是自有资金流量表；在项目是否盈利的角度分析时就是全投资的现金流量分析，不同的现金流量表可以对项目和投资人提供一些有价值的结果。

4、现有的形式多

商业计划书形式、项目的可行性研究报告等这些形式。根据委托方的要求操作，作为立项的依据，做出分析报告就是可行性研究报告的形式。从项目的融资角度分析，作融资的依据可以叫做商业计划书形式。从数据分析的角度来说，对于委托方而言，可研和商业计划书存在不独立性。政府审批项目会委托咨询公司等专业机构进行项目研究，而更多的立项报告的可研分析和委托方式一致的，这样的报告带有一定的目的性和倾向性。从数据分析角度来说坚持数据的独立性、客观性、公正性是这个行业的最基准的要求。

二、数据分析报告的特点

1、独立性

2、定量研究的分析方法

3、严谨和逻辑性

4、战略规划性

5、在格式上的规范性

独立性

报告必须独立于委托方、报告的使用方，这样的报告才不会有倾向性。定量研究的分析方法

一个从无到有的项目缺乏历史数据，但不可能独立于享有的经济活动或脱离现有的经济生活。对于这些项目我们采取定性的研究，通过一些专家的论坛、德尔菲法、市场问卷调查等等方法来对于这个项目的市场需求基础数据进行估算，估算的结果再进行定量分析，定向和定量相结合，最终定量化。拿到项目时，有一个总的投资金额、成本效益的分析，首先看项目是在微观经济的角度分析还是在国民经济的角度分析，还是社会经济角度分析，确立着眼点后再进行基础数据的采集，找到适合项目的定量分析方法。进一步通过项目所在行业的特点对于成本和费用做出基础的判断。经济效益用我们学过的模型来进行评判，包括对方案的选择采取我们能够使用的方法。

严谨和逻辑性

意味着数据分析报告要有科学的逻辑性，基础数据是怎么来的？有什么依据？对于说明判断又有什么样的依据？有什么样的依据做立足点？基础数据得到后对收入预测判断有什么样的依据？收入预测出来后成本预测是怎么出来的？成本费用的基础数据是怎么样得到的？数据分析报告会一步一步进行判断。战略规划性

战略规划性越来越成为数据分析报告质量的一个基础要求。当你的数据分析报告能对你的委托方的战略规划进行策划和梳理得时候，数据分析报告的价值就体现出来了。

在格式上的规范性

格式上规范，有严谨性、专业性和责任性。

三、数据分析报告的市场定位

对于投资领域当中的数据分析报告，研究和涉及的领域表现在3个方面1、对于项目

2、对于企业经济行为

3、对于政府政策

从投资项目领域来看，一个项目的周期包括投资的前期、建设期、经营期三个阶段，对于数据分析报告的要求是不一样的。

投资的前期是对项目预期的生命周期投入资金的投入和产出的关系，数据分析的目的是对项目的可行性做出判别，项目立项的依据。如果粗略分析可以和可行性研究报告一致，主体必须独立的。

建设期的数据分析目的在于对项目的建设期的投入和安排，和数据前期的数据分析结果和实施过程进行比较，根据实际情况进行相应的调整。

经营期的数据分析报告是研究项目在实施以后预期和实际的偏差，找到项目科学管理的依据或对下一个项目实施的一个经验的借鉴。

在企业做为载体的经济活动当中，资金有一个特点，他总是流向效益最高的地方。当资金表现在不同企业之间的流动时，表现为企业之间的购并，是资源重新配置的结果。同时在资金流动的本身也存在投资者对资金运动收益的要求，进一步而言对一个公司而言意味着如何实现公司股东财富的增长，如何实现公司价值的最大化。这些资金在企业当中流动的意义从数据表现为价值的评估和分析。从数据分析报告角度来说，我们可以在企业的并购和价值的评估当中为委托方提供企业并购业务当中的决策支持，为现有企业价值管理当中找到提升企业价值管理的途径和方法。

对政府政策的制定，从现在来看随着市场经济的发展，社会分工的专业化以及对投资行为的客观和公正评估的要求，政府政策的制定对数据分析行业会提出更高的要求。民生的一些建设，电信产业、燃油税等项目的建设和一些政策的制定等。

四、数据分析报告撰写技巧和规范格式

数据分析报告的三个类型综合、简明、专业性，每一个类型和委托方、使用方以及提供数据的详细程度相关。

典型的综合性，要求对数据分析过程当中的原始数据的采集、采集的依据、数据分析报告的模型、数据的引用来源、数据分析的结论、数据分析报告对于使用者的战略规划性的描述要求很高，必须提供数据来源依据。

简明型对于基础数据和报告分析的过程不做过多的揭示，对委托方提供的原始数据进行定量定性的分析，针对具体的要求操作。

专业性要和委托方要求匹配，仅对委托方特定的要求提出来如：融资的要求、立项的要求等等。每一项的报告信息的内容和程度都和每一类要求相匹配。

五、数据分析报告的注意事项

1、首先数据分析报告要对委托事项做出明确要求，委托方是谁？对于数据分析人员作什么样的项目提出要求？分析要达到的目的是什么？适用范围作出明确要求。

2、数据分析的目的决定我们提供什么样的报告，什么样的服务等等。 3、数据分析报告必须对报告中的基础数据来源做出说明，怎么来的。 4、数据分析报告的主体，撰写的过程当中对逻辑性和严谨性要有严格的审查，以一个投资项目作列子，要注意一些点。拿到一个项目首先主意谁来使用？项目是在微观经济的角度分析还是在国民经济的角度分析，还是社会经济角度分析。如果微观经济和国民经纪相冲突，以国民经济效益为主。

六、思路明确后涉及总投资的研究

1、总投资的概念不同的要求有不同的涵盖面，对于项目数据分析而言，我们的投资包括建设投资、建设期利息、流动资金的全部投入，需要和国家现行的规模投资范围相区别。

2、拿到项目时要进行收益的预测，要分清项目是什么样的项目，是新的还是有大量历史数据的项目，决定我们采用的数据模型是建立在定量还是定性的基础上分析，决定基础数据采集方法，一手数据用什么方法，二手数据用什么方法。

3、无论采用excel表手工操作还是投资软件开来看，要注意数据和指标相匹配。当基础数据使用的是不变价格，贴现率是真实贴现率。当基础数据使用的是市场价格，贴现率就是市场贴现率。现金流量表对现金的流入流出阶段对于增值税的对应现金流量要进行匹配，而且每条都要写的非常详细。

可行性研究报告 篇2

1.作业目的

项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一，是投资者进行投资决策的主要依据。在土地使用权正式获取后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的项目方案设计提供依据。在市场经济条件下，项目可行性研究报告必须真正体现市场的趋势，遵循市场规律，反映市场现实，为项目的投资寻找到真正的可行之路。

2.作业要求

为保证可行性研究报告的质量，应切实作好编制前的.准备工作，占有充分信息资料，进行科学分析比选论证，做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附表附件齐全。报告的表述形式尽可能数字化、图表化，报告深度能满足投资决策和编制初步设计方案的需要。

3.主管部门 总师室：组建工作小组，批准工作计划，组织优化和修改报告，审定报告。 协管部门 商务部、销售部、营销策划、发展部、财务部：审阅相关专业的章节，提出优化修改意见，协助总师室把关。

主办岗位 总工程师：制订工作计划，分配任务，汇总编辑，优化修改督办。

协办岗位：工作小组成员：按各自的专业或专长分头进行调查研究和编写报告章节，并根据总工程师的意见优化修改。

4.紧前工作条件

初步可行性研究：已进行市场调研和现场调查，已取得相关土地技术指标；

深度可行性研究：已获得土地使用权，已有明确的地区控制性详规和相关的经济技术指标。

5.作业描述

5.1 总工程师组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门，并基本固定。有特殊要求的可聘请社会专业人员参加。

5.2 本主办岗位制订工作计划，明确可行性研究工作的范围，重点，深度，报告提纲，章节分工，进度安排，费用预算等。工作计划报总经济师批准后，布置安排落实。

5.3 各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次进行实地调查和市场调查。

5.4 小组集体讨论，议题为：

5.4.1市场研究。包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。

5.4.2项目分析和项目建议。对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预测；提出项目的建设规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等，方案经比较论证优化后，提出推荐方案。

5.4.3经济技术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判别项目的经济可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，可对原设计方案进行调整或重新设计。

5.5 编写研究报告。经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由本主办岗位协调综合汇总，编制报告初稿。经总工程师批阅意见后，修改完善，形成正式报告，交总裁审核。

5.6初步可行性研究报告内容：

5.6.1市场分析

5.6.1.1整体市场分析

全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量；

全市及各主要分区项目年度新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。

5.6.1.2细分市场分析

物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积；

总户数、户型及面积、楼高、售价/租金；

开工时间、预计竣工时间；

投资商/开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。

5.6.2法规政策分析

开发建设法规、专业服务法规；

规划设计导向，城市建设信息；

其他经济信息及政策指引。

5.6.3项目分析

5.6.3.1项目基本情况

地块位置、四至、规划指标（总占地面积、建设用地面积第一文库网、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业/居住/办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等）。

5.6.3.2项目周边情况

主要道路、景观（河流、山峦、人文建筑、旅游景点等）、配套设施情况（商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮电、银行等）。

5.6.3.3项目优劣势分析（SWOT分析）

项目竞争情况（现时/潜在竞争对手）、优势（S）、劣势（W）、威胁（O）、机会（T）。

5.6.3.4项目发展前景预测

市场前景、价格走势、项目切入点等。

5.6.4项目开发建议与评价

5.6.4.1项目主要定位

市场定位（市场形象、主题品牌）；

客户定位（主要客户对象）；

价格定位（均价、最低价、最高价）。

5.6.5项目开发规模和产品类型

整体开发/分期开发、产品类型（商业/居住/办公/其他）。

5.6.6项目规划及建筑构想

建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积；

小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施。

5.6.7项目开发进度

总体进度要求、分阶段进度要求。

5.6.8项目财务分析

建筑总成本、市场总价值（销售收入、租赁经营价值）、净利润、项目净现值、成本利润率、投资收益率、财务内部收益率、投资回收期等。

5.6.9项目风险分析与敏感性分析

风险分析、主要指标的敏感性分析。

5.6.10项目研究结论和建议。

5.6.11附件（包括附图和附表）。

5.7深度可行性研究报告内容：

5.7.1总论

项目开发背景，建设规模与目标，预计的项目总投入及效益情况等主要技术经济指标。

5.7.2项目区位分析

项目地形、地貌、地质条件，周边建筑物与环境条件，城市规划或区域性规划要求，交通条件，公共配套设施等。

5.7.3产品供需分析

市场现状调查，市场供求预测和价格预测，风险分析。

5.7.4建筑方案选择

建筑设计指导思想与原则，项目总体规划方案，建筑方案比选。

5.7.5项目实施进度

建设工期，实施进度表（或横线图）。

5.7.6投资估算与资金筹措

建设总投资估算，资本金筹措，债务资金筹措，融资方案分析。

5.7.7财务评价

财务评价基础数据与参数选取，销售收入与成本费用估算，财务评价指标，盈利能力分析，偿债能力分析，不确定性分析，财务评价结论。

5.7.8风险分析

项目主要风险识别，风险程度分析，防范风险对策。

5.7.9结论与建议

可行性研究报告 篇3

一、项目概况

包括但不限于以下内容：

1.1 项目背景：含项目来源、土地性质、权属情况，项目合作方情况介绍等。

1.2地块位置、素质及现状：含地理位置、四至范围、土地面积、地面现状、宗地形状、地势地貌、地质水文状况、景观资源、地下情况、规划控制条件等。

1.3周边环境：包括人文环境、交通环境、商业生活配套，治安情况、空气状况、各类污染情况、各种危险源等，以及周边土地用途规划等。

1.4 市政配套设施：道路现状及规划发展情况；供水、排水、供电、通讯、燃气、供热情况。

1.5 项目宗地分析结论。

1.6 项目获取及合作模式：土地获取方式与路径；主要合约条款、投资各方股权比例；付款进度及与土地过户程序的配合；项目涉及的法律问题，合法合规性分析；法律可行性分析结论。

如属收购的项目，需详细说明相关公司的法律及财务尽职调查情况，尽职调查报告中不清楚、未经查明、风险较大的事项，相应的应对措施；相关公司的债权债务情况、资产抵押情况、股权或产权过户程序。 如属工程换土地项目，需详细说明土地过户相关程序等。

1.7 项目手续办理情况：

土地使用权办理程序、所需时间；如涉及土地变性，需说明相关程序、问题及所需时间等；如涉及规划更改，需说明相关问题或障碍、所需时间等；其它手续问题。

附图：地块位置示意图，地形图

地块现状与周边景观照片或图例

地块周边土地用途规划图

交通状况示意图

商业、生活配套分布图

市政配套设施的管线走向、容量及接口位置示意图

(以上信息可以在一张或多张图纸上同时反映)

项目交易流程、股权结构图（如交易程序复杂，需提供相关示意图）

二、市场调查

包括但不限于以下内容：

2.1地块所在城市经济发展状况：所在城市的人口、经济结构、主要产业，近几年城市经济总量、居民收入与消费情况、固定资产投资等。

2.2 地块所在城市的规划发展方向。

2.3 地块所在城市及地块周边的土地市场状况：土地供需情况及价格走势，须提供最近一年土地公开出让市场成交情况汇总表；周边可比楼盘的'拿地时间及拿地价格等。

2.4 地块所在城市及片区房地产市场情况：主要消费群体分析；近几年房地

产投资、开发建设及销售情况，同类物业供给、需求及价格走势等；可供租售的同类物业面积、库存率、空置率等；现时的及潜在的竞争性楼盘情况。

2.5可比楼盘分析：选取同区域若干可比楼盘进行介绍，包括但不限于项目

位置、开发商、物业类型、建筑规划指标、项目特征、优势与劣势、销售价格、户型结构、装修标准、销售情况等。

2.6同类物业的平均建筑成本分析：结合当地原材料价格、人工成本等因素，详细说明同类物业建筑成本情况。

2.7政策因素分析：国家及地方关于该类型房地产开发项目的有关法规和特

殊政策，地方政府给本项目的优惠政策或特殊限制等。

2.8 市场调查结论。

附图：地块与可比楼盘的位置示意图

三、开发规划和营销规划

包括但不限于以下内容：

3.1基本数据：包括土地面积、容积率、总建筑面积、建筑密度；各功能部

分的楼面面积、户型结构、车位数量；可售面积、公建面积、经营性公建面积等指标。

3.2规划的要求与限制：包括代征地、代征道路占地面积，公建物业占地面

积和建筑面积，退红线要求及建筑物限高等；结合人防工程和车位配置要求对地下面积做一专项说明。

3.3 开发方案的初步设想：项目规划设计分析报告作为附件，就项目的规划

设计可行性、基本建筑形态做初步分析。

3.4 计划开发期：包括从项目开始投资到项目竣工全部投入使用的全部周期。

3.5 项目的优劣势分析：从地段、环境、交通、配套设施、设计、景观、规模、品质等方面将本项目与可比楼盘进行比较。

3.6 目标市场的确定和开发定位：目标客户群分析、产品定位、预计售价等；项目初步市场定位报告作为附件。

3.7 租售方案：项目销售计划，预测销售速度和消化期等。

3.8 主要营销策划和促销手段。

附件：初步市场定位报告

规划设计分析报告

四、开发成本

包括但不限于以下内容：

4.1 税费标准：所在区域房地产开发各项税费及征收标准。

4.2土地费用：包括政府土地有偿出让价、基础设施配套设施等、拆迁补偿

费、土地办证费、合作方补偿费（收购溢价）、中介费、物业分成或分利费用在内的土地费用。

4.3 前期费用：包括三通一平费、调研评估费、勘察设计费、报规报建费、

开办费等。

4.4建筑安装费：包括前期工程费，可售物业、不可售物业以及地下建筑的

建筑安装费，红线内配套设施费、配套工程费，室外工程费用、精装修工程费等。

4.5 其它直接费：包括工程管理费、项目（地盘）管理费、水电增容费、物

业管理基金等。

4.6 销售费用：包括项目营销费用、售后服务费等。

4.7 其它间接费用：包括公司管理费、财务费（利息等）等。

4.8 不可预见费：由不确定因素引起的不可预见费。

4.9 成本分析：总投资构成和各部分所占比重分析，与以往已开发完工的项

目或其它公司的项目做横向比较。

五、财务评价

包括但不限于以下内容：

5.1 项目销售收入测算。

5.2 项目各项税金测算。

5.3 项目成本利润分析。

5.4 项目资金来源与运用分析。

5.5 项目资金回收与贷款偿还分析。

5.6 项目现金流量分析与效益预测。

5.7 财务评价结论。

六、风险分析与对策

包括但不限于以下内容：

6.1 项目盈亏平衡点分析。

6.2 项目敏感性分析。

6.3项目风险因素分析：包括市场风险、政策风险、法律风险、财务风险、

管理风险等。

6.4 风险分析基本结论及应对措施。

七、综合分析与建议

包括但不限于以下内容：

7.1 综合分析：项目的优势、劣势、机会与威胁（swot分析），可从以下方

面论述：项目宗地情况；市政配套、生活配套；地区优惠政策、城市发展规划；地区房地产市场发展趋势；本项目规划设计、产品品质和特征、市场竞争情况；项目合作方式；项目资金平衡、经济效益；启动速度、开发进度；本企业财务状况、战略规划等。

7.2 基本结论。

7.3 存在的问题。

7.4 投资建议。

八、附件

8.0 项目地形图、交通图等

8.1 项目可比楼盘调查表

8.2 项目与可比楼盘定价因素比较表

8.3 项目开发进度计划表

8.4 项目销售进度及收入估算表

8.5 项目成本及盈利测算表

8.6 项目成本科目说明

8.7 项目投资支出与资金筹措计划表

8.8 项目借款还本付息计划表

8.9 项目资金来源与运用表

8.10 项目现金流量预测表（全投资）

8.11 项目现金流量预测表（自有资金）

8.12 项目投资各方现金流量预测表（股东甲）

8.13 项目敏感性分析表

8.14 项目初步市场定位报告

8.15 项目规划设计分析报告

可行性研究报告 篇4

一、 项目概要

1、 项目名称：山西省昔阳县沾尚镇沾尚村农副产品交易市场、小杂粮加工厂、豆制品加工厂、无公害蔬菜冷藏、储存、筛选加工厂

2、 项目实施单位：昔阳县天誉合农贸有限责任公司

3、 项目负责人：李武元

4、 项目所在地：沾尚镇沾尚村

5、 项目建设期：四年(20xx年5月——20xx年5月)

6、 项目性质：新建

7、 新增就业岗位：100人

8、 总投资金额：1000万元

9、 现完成投资金额：80万元

10、项目规划：A.完善农贸市场的建设

B.豆制品加工厂

C.小杂粮加工厂

D.蔬菜筛选与保鲜，包装生产线

二、项目承建单位概述

天誉合农贸有限公司成立于20xx年10月，公司位于山西省晋中市昔阳县(大寨)生态大镇沾尚镇。沾尚镇山清水秀，气候适宜，交通便利，公司注册资金100万元。目前公司下设农副产品交易市场一个，占地6000平米，已初具规模;”建军鸿运蔬菜专业合作社”一个;“新发地小杂粮专业合作社”一个。公司以“公司+合作社+农户”的经营模式，打造农业产业化龙头企业为己任，立足本地，面向全国，服务农业。

三、 行业分析

沾尚镇是蔬菜大镇，农民的收入主要来源是种植蔬菜和小杂粮。近年来，沾尚镇积极实施县委、县政府提出的“西菜东果”战略，目前，沾尚蔬菜种植面积达10000亩，临近的西寨乡蔬菜种植面积也达10000多亩，但是，由于每年种植蔬菜品种单调，与市场脱轨，蔬菜的增值效益难以显现，蔬菜的销售和菜贱伤农成了菜农最关心的问题。再加之，农村的.信息化相对落后，农民自己很难打开外界市场，而沾尚镇甚至全县目前也没有一个体制完善的公司来为农户推广

优良的种子和种植技术，帮助他们打开外界销售市场，提高蔬菜的增值效益，真正的“公司+基地+农户+合作社”的框架还没有完全形成，这是一个急需实现而且必须实现的问题。天誉合农贸有限责任公司虽然应运而生，并开始为农户提供优良的种子和先进的种植技术，提供适合本乡本土种植的化肥和农药，但由于投入有限，冷藏保鲜库还未建成，公司发展的张力还不够，在很大程度上影响了蔬菜产业的“高产高效”，影响了农民增收。

四、 种植结构调整计划

在20xx年通过公司在全国六省两市的市场调研，发现我们的蔬菜销售产值上不去，主要原因是我们的蔬菜品种单调，市场设施不完善，没有冷藏保鲜库，我们的蔬菜难以渡过长江。20xx年公司从全国各地调回大量的优质的蔬菜品种，通过蔬菜合作社签约农户700户，实现订单20xx亩，小杂粮1000亩，签约农户300户。通过本年度试用行，我们逐年加大订单，争取在十二五末，实现订单农业10000亩。

五、 组织与劳动定员

公司现有员工30人，其中党员为12人，员工大部分是有种植经验的菜农，公司的高层管理人员有着多年从事蔬菜经营和销售的经验。公司以“公司+合作社+农户”为运营体制，以绩效管理激励员工，共同打造农业产业化龙头企业为目标，为现实蔬菜产业大镇而努力。

六、 公司发展战略与市场营销计划

20xx年公司准备建设500吨大型冷藏保鲜库一座以及豆制品加工生产厂的建设，20xx年完成小杂粮加工厂的建设，20xx年完成蔬菜生产线的建设。公司的蔬菜销售20xx年以大陆蔬菜为主，打通南京、武汉、寿光、北京等周边市场，和各大加工企业签订订单，力争销售蔬菜8000万斤，实现销售收入2400万，沾尚镇仅此蔬菜一项人均收入2400元，同时完成“食品质量安全”认证。

20xx年大力发展“高产、优质、高效、绿色无公害蔬菜”实现订单5000亩。

20xx年实现订单农业8000亩;20xx年实现订单10000亩。同时随着我们公司各种基础设施的完善，提高各种农产品的附加值，实现农超对接和市场销售双结合。销售收入突破6000万，人均收入6000元，基本实现全产业链。

七、 总投资估算及资金来源

20xx年公司已经完成投资80万元，主要用于市场的建设及办公楼、货台、地泵、产品展示厅、场地的硬化;20xx

年计划投资300万元，用于冷藏库的建设和豆制品加工厂;20xx年投资300万元小杂粮加工厂的建设。20xx年投资300万元实现蔬菜生产线及物流建设。

所用资金工资自行筹备解决30%，剩余资金希望各级政府给予帮助。

八、 风险分析及规避

因为农业设施不完善，主要靠天吃饭，为了防止不可抗拒的自然灾害，公司和菜农协商，积极争取参加农业保险，保险费由公司和菜农各负担一半。

可行性研究报告 篇5

一、基本概况

1、名称：㈠外商投资公司

2、法定地址：南京江宁经济技术开发区

3、企业主管部门：无

4、经营范围：

5、规模：总投资

6、外销比例：% ㈡公司各方（自然人）1、 2、 3、 ㈢公司投资情况

1、总投资，注册资本。

2、注册资本中各方认缴额，比例及出资方式：

⑴出资，占%，以现金投入；

⑵出资，占%，以现金投入；

⑶出资，占%，以现金投入；

3。投资方在验资以后，领取营业执照

㈣利益分配及风险承担

投资方独享利润和承担风险，亏损。

㈤经营期限年。

㈥项目建议书业经江宁开发区管委会于XX年XX月XX日以江宁开发号文批准。

㈦可行性研究报告负责人名单：

负责人：XX；技术负责人：XX；经济负责人：XX。

㈧总的概况结论，问题和建议

该项目可以实施，关键是做好智能化的研发，发展高科技，建议尽快实施。

二、产品生产安排及其依据

㈠产品性能、特点和用途

㈢产品生产安排

设计产品为系列，每个系列为车间，各负其责，按照工艺流程进行生产，生产科负责生产安排，技术科负责技术保障，研发中心负责产品的设计和软件的开发应用。

㈣产品市场销售计划

产品的销售由销售部负责，通过建设、交通、水利等主管部门了解各相关企事业单位，做产品广告宣传，在华东片5省1市（山东、浙江、安徽、福建、上海）设立办事处，负责产品销售和维修服务。

三、物料、能源供应及交通安排

㈠主要原辅材料年需求量及来源

㈡能源（水、电、汽、煤、油）年需求量及解决途径和办法㈢交通运输解决办法

四、项目选址及依据

㈠厂址选择方案及依据：

㈡项目所需厂房、辅房、办公、生活等用房建筑总面积为：解决途径和办法：

五、技术设备和工艺过程的选择及其依据

㈠产品生产技术的选择及依据

该产品在检测技术标准中有具体的.性能指标要求，本公司主要致力于智能软件的开发在机械设备制造的基础上以计算机软件加以配合，形成高端产品。

（工艺流程图）：

㈡生产设备的选择及依据

通用设备，符合国家标准的要求。

（需新置设备、车辆、办公用具等固定资产清单）：（XX万元）

六、经营组织安排

1、公司的生产经营管理按照《中华人民共和国公司法》的有关规定，实行董事会领导下的总经理负责制。

公司拟采用如下组织结构

2、企业人员

企业管理人员人，研发人员人，技术工人人，共计人。

七、境污染治理、劳动安全和卫生设施办法

㈠环境污染源及其治理本系列产品生产无污染。 ㈡劳动安全措施1、制定安全操作规程。 2、制定安全管理制度。 3、对工人进行安全培训。 4、加强安全检查。 ㈢卫生措施

1、制定卫生管理制度。

2、明确职责。

3、加强卫生检查。

八、项目实施进度安排

㈠合同、章程签订及报批：年月㈡资金到位及验资：年月㈢领取营业执照副本：年月㈣土建和配套工程竣工：年月㈤设备购置到位：年月㈥安装调试、人员培训：年月㈦正式投产：年月

九、财务综合分析（成本、利润、外汇平衡测算见附表二、三）

按平均年度各项效益指标如下：

㈠销售总额万元（生产销售总成本XX万元）。

㈡创汇XX万美元。

㈢销售利润万元，销售利润率XX%。

㈣税后利润（纯利润）XX万元。纯获利率XX%。 ㈤项目投资利润率=税后利润/总投资× 100% = / ×100%= XX%。 ㈥产量保本点：

固定费用/（单价—单位产品变动费用）=XX万㈦投资回收期：

项目总投资/（年纯收入+折旧）=年XX

可行性研究报告 篇6

根据**市社会经济发展的总体趋势以及建设组群结构大城市的总体规划，结合省厅、省局关于加快***工作的总体部署，为顺应社会发展潮流，服务**经济建设，提高**系统影响，****有意向租赁工会大厦，交由直属单位****具体开展集餐饮、住宿、会议、培训、商务、娱乐为一体的综合服务业务。现对其进行可行性分析如下。

一、工会大厦概况

(一)地理位置

工会大厦位于高新技术开发区''路与''路交界处，东临''大桥，西靠''中学，南临''厂，北靠''公司，附近有''市公安局、''集团以及进驻开发区的众多企事业单位，地理位置优越。

(二)基本建设情况

工会大厦系由''市总工会投资XX万元，由''市建筑公司第一分公司施工建设，于98年4月开工，XX年10月竣工，通过了''开发区质检站竣工验收，现验收合格证、消防合格证、建筑质量合格证等相关证件齐全。工会大厦建筑面积11000平方米，其中实际营业面积6600平方米。

(三)基本布局及设施配备情况

1、基本布局。工会大厦主体分为九如堂、全顺楼、办公楼三部分。

(1)九如堂。共3层，为餐饮娱乐、会议接待、商务活动场所。一楼有餐饮大厅600平方米，可容纳500余人同时就餐，其内部的吧台、灶房、桌椅等相关附属设施齐全完整。二楼为单间，内部装饰豪华，设施齐全，设有大型单间4个，中型单间10个。三楼为面积达600平方米，可容纳500余人的大型会议室，曾多次召开市、局级会议，举办各种类型培训班，同时还设有集日本、欧洲风格布置的餐饮包间6个，以及装潢考究的茶艺室。

(2)全顺楼。共5层，为客房接待场所，按照星级标准设计，现有客房56间，床位112个，分为豪华套间、标准间、多人间。一楼服务大厅300平方米，美观规范，布局合理。二至五楼除经过全面装修的客房外均配有设施齐全的会议室、活动室。

(3)办公楼。建筑面积1000平方米，共3层，每层有办公室9间，楼前设有停车常

2、设施配备情况。水、电、暖、煤气、有线电视齐全，费用全部结清，其中电路经过增容改线，变压器为315千瓦，暖气为热力公司供暖。此外还配有锅炉房、假山、绿化带、长廊等附属设施。

(四)前期经营情况

工会大厦于XX年7月1日由''市总工会以每年80万元租赁给''公司，租赁期为5年。''公司租赁工会大厦后作为酒店、宾馆经营，并投入部分资金对其进行了适当装饰装修，于XX年8月6日试营业，XX年9月6日正式开业，XX年1月15日因种种原因被责令停业整顿，现该公司由于流动资金困难，经营管理不善，无力继续经营管理。据该酒店、宾馆提供的数据，其四个多月的经营期间，平均每天营业收入为2.6万元，其中餐饮收入1.6万元，客房收入0.8万元，商务活动收入0.2万元；平均每天支出为2.0万元，其中餐饮成本0.8万元，员工工资、管理费、税费0.6万元，水、电、暖、煤气等支出0.5万元，其他支出0.1万元。

二、项目背景及意义

(一)项目背景

1、市场前景广阔。随着''市社会经济的迅速发展以及建设组群结构大城市的全面提速，''市的城市重心正在逐步东移，东部开发区越来越成为投资经营的战略要地。在开发区经营餐饮娱乐项目，具有顾客来源广、消费层次高、社会影响大等许多显著特点，并且经过前段时期的经营运作，已经与''大厦、''大厦、''大酒店等单位形成了良好的群体效应和鼎足之势，市场前景非常广阔。

2、各方面条件优越。如果在开发区经营全新的餐饮娱乐项目，必须开展申办手续、购置土地、施工建设、装饰装修等大量工作，不仅运作周期长，而且需要巨额资金投入。租赁工会大厦项目，不需要进行手续审批、征用土地、基础建设、装饰装修，甚至不需要额外购置食宿用具，只要办理完租赁、过户手续即可开业，各方面条件非常优越。同时，由于全部资产均为''市总工会所有，租赁行为只是一个经营运作而不是基本建设行为，租期可视经营情况或长或短，这样就相应降低了投资风险，增加了赢利的可能性。

3、办公、经营有机结合。由于本单位办公楼将进行全面改造，开发为集餐饮、住宿、娱乐为一体的''大厦(暂定名)。在该大厦建设期间，我单位将不得不每年花费几十万元另外租赁办公场所，不仅将造成经济损失，而且还影响到办公经营活动。租赁工会大厦后，可以将我单位的办公场所租赁费用直接转化为工会大厦租赁费用，实现办公、经营的有机结合，从而避免经济损失，提高经济效益。

(二)项目意义

1、提高影响，树立形象。''市管理局租赁、经营工会大厦，能够拥有一个充分宣传、展示双文明建设成果的窗口和纽带，对于提高''系统影响，树立''新形象必将起到重要的推动作用。

2、调整产业结构，促进全面发展。''局租赁工会大厦并交由''开展综合服务业务，有利于调整产业结构，加快''步伐，同时也有利于''企业实现以工程施工为核心到以社会服务为核心的转型，更好的与社会市场接轨，形成''部门“四大产业”全面发展的良好局面。

3、方便职工生活，促进建设。''局租赁工会大厦，可以为我市''建设提供一个良好的商务、会议、培训、接待场所，促进''经济的发展，同时也能为职工提供一个举办各类宴席、庆祝、联欢、竞赛活动的场所，方便干部职工的生活。

4、积累经营经验，锻炼职工队伍。租赁工会大厦，可以为''大厦的规划设计、建筑施工、装饰装修提供借鉴依据，其经营运作的经验教训和管理队伍更是''大厦顺利运作必不可少的'基础和条件。

5、安置富余人员，减轻就业压力。由于我市''系

统近几年人员增长过快，分流渠道又不通畅，因此就业形势越来越严峻。工会大厦正常营业后，能够创造出100余个就业机会，有利于实现''系统人员的合理分流，减轻各单位的就业压力。

三、项目基本情况

(一)项目名称：租赁工会大厦

(二)租赁单位：''局

(三)经营单位：''

(四)租赁期限：暂定3年

(五)年度租金：80万元(报价，原承租单位装修、固定资产的租赁费用另行协商)

(六)初期投入：200万元。其中年度租金80万元，启动资金120万元。

(七)资金来源：''自筹解决

(八)管理方式：签订承包经营责任书，确保其独立经营、自负盈亏、自我积累、自我发展；该大厦内部实行总经理领导下的逐级负责制，下设财务部、企管部、公关部、客房部、餐饮部等机构。

(九)社会效益：''局租赁工会大厦后作为培训中心，并对其酒店、宾馆进行经营，使其真正成为对外宣传的窗口和纽带，有效提高''系统的整体形象。

(十)经济效益：工会大厦作为一个独立核算的经济实体，通过商业运作，能够成为全市''开发新的经济增长点，同时带动其他部门提高经济效益。

四、经济效益分析和预测

工会大厦地处开发区内，附近人口稠密、单位密集、客流量大，市场前景广阔。根据工会大厦现有条件、前期经营情况以及''的实际情况，现从保守的角度对经济效益分析预测如下。

(一)酒店收入

按照每年300天，平均每天营业收入1.5万元，利润率为30％的情况预测，全年利润为1.5×30%×300=135万元。

(二)客房收入

按照每年300天，现有的112个床位平均每个床位单价60元，入住率50％，利润率60％的情况预测，全年利润为112×60×50％×60％×300＝60.48万元。

租赁工会大厦后，其可计算的年度利润为：135＋60.48＝195.48万元。

五、建议

由''局直接与''市总工会就租金等所有问题进行协商。''局租赁工会大厦后将其承包给''进行经营运作，''局负责监督指导。

六、结论

本项目具有投资少、风险孝效益高、影响大、操作简便等特点，对于加快''开发步伐，提高''形象具有较好的推动作用，无论在经营运作上、经济效益上还是社会影响上都是较好的、可行的。

附：1.''市总工会与''公司签订的(房屋租赁合同)

2.''市总工会与''公司签订的(房屋租赁合同)补充协议