商业活动策划书

文学网整理的商业活动策划书（精选5篇），供大家参考，希望能给您提供帮助。

商业活动策划书 篇1

一、活动阐述

九月，恰逢开学、教师节、中秋节相聚。就三个关键消费节点，发布学霸征集令，摒弃短期活动只能吸引一时的缺点，分阶段发布连续活动，并用整套礼品伴随整月活动。

二、活动亮点

分阶段活动（按时间顺序，开学、中秋、教师节）+递增式礼品（文件夹、文件袋、笔记本）

三、目的达成步骤

消费者在重复或在一定的时间内多次数次光顾快乐星之后，才得到收集成套的学霸礼品，获得此商品成套促销品并达到一定数量后，则可兑换超值礼品。由于其形式的连续性和行为的重复性的价值积累，促销时间较长，且消费者必须买够一定限额的商品才符合兑换赠送品的条件，一旦积累完成，可以立即获得不同于其他消费者的区别回报，因此有利于再度巩固忠诚度。

四、时间规划

20xx年xx月xx日

五、渐进式活动思路

1、创意主题&礼品吸引眼球。

2、分阶段、价值递增式礼品赠送，激发持续消费。

3、成套礼品搜集，吸引重复光顾。

4、礼品搜集目标达成再送赠品，让消费者获得差别回报，巩固消费习惯。

5、长时间促销有礼，养成消费者持续光顾习惯，大大增强忠诚度，减少顾客流失。

六、活动目的达成方式

活动主题：学霸征集令，xx月礼不停！

活动1：豪礼开学季——xx月xx号~xx月xx号

礼品：初级学霸文件夹。

进店任意消费加38元即可加2元换购新品芒果冰沙一杯。

开学套餐：快乐鸡腿堡+香辣鸡翅+薯条（小）+可乐（小）仅需套餐价格x元（自行填写），即送学霸文件夹一个。

花淇淋特价每份只需x元！

活动2：中秋惠团圆——xx月xx号~xx月xx号。

礼品：中级学霸文件袋。

惠团圆：全家桶套餐特价xx元。

除全家桶，中秋当天进店消费全场8折。

身份证尾号为8、1、5的人可免费领取甜筒一个。

活动3：感恩教师节——xx月xx~-xx月xx号。

礼品：资深学霸笔记本。

特价套餐：脆皮全鸡+可乐2杯小，仅需套餐价格x元（自行填写）。

除特价套餐外，持教师证到点消费享受全场八折优惠！

红豆派/香芋派/金桔苹果派均可享受买一送一！（派不参与八折优惠）

活动4：霸到有礼！——xx月xx号~xx月xx号。

礼品：学霸专享套餐一份。

集齐学霸三件套+三次购物小票，并在点餐时出示，即可获赠学霸专属套餐一份！

（学霸套餐：指定汉堡1个+小可乐1杯，）

学生套餐特价x元。

七、时间

20xx年x月x日至x月x日

八、活动礼品

学霸文件夹建议零售价：xx元。

学霸文件袋建议零售价：xx元。

学霸笔记本建议零售价：xx元。

九、活动物料

从店外到吧台，从吸引消费者目光到决定购买，均有宣传物料布置。建议加盟商全套制作（xx展架、海报、跳跳卡。）

门店外：xx展架。（通版80*180cm）

门店内：海报。（通版60*90cm）

吧台：跳跳卡。

十、公司礼品支持（暂定）

8000及以上（含新品原料）

12017及以上（含新品原料）

15000及以上（含新品原料）

备注：礼品有限，送完为止；开业货不参与；礼品不随订货金额累计赠送；学霸三件套加盟商可以从总部订购。

商业活动策划书 篇2

商业策划书的定义

商业策划书，也称作商业计划书，是创业者手中的武器，是提供给投资者和一切对创业者的项目感兴趣的人，向他们展现创业的潜力和价值，说服他们对项目进行投资和支持。

一份完善的商业策划书几乎包括投资者所有感兴趣的内容：创立公司的商业机会、公司计划的发展进程、所需要的资源、风险和预期回报。

只有内容详实、数据丰富、体系完整、装订精致的商业策划书才能吸引投资者，让他们看懂您的项目商业运作计划，并产生浓厚的投资兴趣，才能使您的创业成为现实，商业策划书的质量对您的创业融资至关重要。

商业策划书的价值

商业策划书的价值在于对决策的影响，就这点来说，商业策划书的价值是无法衡量的。如果一个企业在决策之前不做一个非常周密的计划，那样的决策是缺乏根据的。商业策划书是为了展望商业前景，整合资源，集中精力，修补问题，寻找机会。其实商业策划是为了预测企业的成长率并做好未来的行动规划。

商业策划书的要素

一、执行摘要：

它出现在商业策划书的最前面不过应我建议这部分应在最后完成。

二、公司简介：

包括公司的注册情况，历史情况，及启动计划。

三、产品服务：

描述你的产品或服务的特殊性及目标客户。

四、策略推行：

你需要知道你的市场，客户的需求，客户在那里，怎样得到他们。

五、管理团队：

描述主要的团队成员。

六、财务分析：

确定这部分是真实的反映了你现在的财务状况，包括你的现金情况和赢利状况。

商业计划书模板

第一章、公司介绍

第二章、技术与产品

第三章、市场分析

第四章、竞争分析

第五章、市场营销

第六章、投资说明

第七章、项目投资报酬与退出

第八章、项目风险分析

第九章、公司管理

第十章、项目财务分析

商业策划书提纲

第一部分 摘要

一、公司简单描述

二、公司的宗旨和目标(市场目标和财务目标)

三、公司目前股权结构

四、已投入的资金及用途

五、公司目前主要产品或服务介绍

六、市场概况和营销策略

七、主要业务部门及业绩简介

八、核心经营团队

九、公司优势说明

十、目前公司为实现目标的增资需求：原因、数量、方式、用途、偿还

十一、融资方案

十二、财务分析

1、财务历史数据(前3年-5年销售汇总、利润、成长)

2、财务预计(后3年-5年)

3、资产负债情况

第二部分 综述

第一章 公司介绍

一、公司的宗旨(公司使命的表述)

二、公司简介资料

三、各部门职能和经营目标

四、公司管理

1、董事会

2、经营团队

3、外部支持(外聘人士/会计师事务所/律师事务所/顾问公司/技术支持/行业协会等)

第二章 技术与产品

一、技术描述及技术持有

二、产品状况

1、主要产品目录(分类、名称、规格、型号、价格等)

2、产品特性

3、正在开发/待开发产品简介

4、研发计划及时间表

5、知识产权策略

6、无形资产(商标/知识产权/专利等)

三、产品生产

1、资源及原材料供应

2、现有生产条件和生产能力

3、扩建设施、要求及成本，扩建后生产能力

4、原有主要设备及添置设备

5、产品标准、质检和生产成本控制

6、包装与储运

第三章 行业与市场分析

一、市场规模、市场结构与划分

二、目标市场的设定

三、产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析

四、目前公司产品市场状况，产品所处市场发展阶段(空白/新开发/高成长/成熟/饱和)，产品排名及品牌状况

五、市场趋势预测和市场机会

六、行业政策

第四章 研究与开发

一、研发能力

二、研发规划

三、技术成果或技术水平（生产产品所需引进的技术）

第五章 市场营销

一、概述营销计划(区域、方式、渠道、预估目标、份额)

二、销售政策的制定(以往/现行/计划)

三、销售渠道、方式、行销环节和售后服务

四、主要业务关系状况(代理商/经销商/直销商/零售商/加盟者等)，各级资格认定标准及政策(销售量/回款期限/付款方式/应收账款/货运方式/折扣政策等)

五、销售队伍情况及销售福利分配政策

六、促销和市场渗透(方式及安排、预算)

1、主要促销方式

2、广告/公关策略媒体评估

七、产品价格方案

1、定价依据和价格结构

2、影响价格变化的因素和对策

八、销售资料统计和销售纪录方式，销售周期的计算。

九、市场开发规划，销售目标(近期、中期)，销售预估(3年～5年)销售额、占有率及计算依据

第六章 投资说明

一、资金需求说明(用量/期限)

二、资金使用计划及进度

三、投资形式(贷款/利率/利率支付条件/转股-普通股、优先股、任股权/对应价格等)

据

四、资本结构 五、回报/偿还计划 六、资本原负债结构说明(每笔债务的时间/条件/抵押/利息等) 七、投资抵押(是否有抵押/抵押品价值及定价依据/定价凭证) 八、投资担保(是否有抵押/担保者财务报告) 九、吸纳投资后股权结构 十、股权成本 十一、投资者介入公司管理之程度说明 十二、报告(定期向投资者提供的报告和资金支出预算) 十三、杂费支付(是否支付中介人手续费) 第七章 投资报酬与退出 一、股票上市 二、股权转让 三、股权回购 四、股利 第八章 风险分析 一、资源(原材料/供应商)风险 二、市场不确定性风险 三、研发风险 四、生产不确定性风险 五、成本控制风险 六、竞争风险 七、政策风险 八、财政风险(应收账款/坏账) 九、管理风险(含人事/人员流动/关键雇员依赖) 十、破产风险 第九章 管理 一、公司组织结构 二、管理制度及劳动合同 三、人事计划(配备/招聘/培训/考核) 四、薪资、福利方案 五、股权分配和认股计划 第十章 经营预测 增资后3年～5年公司销售数量、销售额、毛利率、成长率、投资报酬率预估及计算依第十一章 财务分析 一、财务分析说明 二、财务数据预测 1、销售收入明细表

2、成本费用明细表

3、薪金水平明细表

4、固定资产明细表

5、资产负债表

6、利润及分配明细表

7、现金流量表

8、财务指标分析

(1)反映财务盈利能力的指标

A、财务内部收益率(FIRR)

B、投资回收期(PT)

C、财务净现值(FNPV)

D、投资利润率

E、投资利税率

F、资本金利润率

G、不确定性分析：盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析

(2)反映项目清偿能力的指标

A、资产负债率

B、流动比率

C、流动比率

D、固定资产投

资借款偿还期

第三部分 附录

一、附件

1、营业执照影印本

2、董事会名单及简历

3、主要经营团队名单及简历

4、专业术语说明

5、专利证书/生产许可证/鉴定证书等

6、注册商标

7、企业形象设计/宣传资料(标识设计、说明书、出版物、包装说明等)

8、简报及报道

9、场地租用证明

10、工艺流程图

11、产品市场成长预测图

二、附表

1、主要产品目录

2、主要客户名单

3、主要供货商及经销商名单

4、主要设备清单

5、主场调查表

6、预估分析表

7、各种财务报表及财务预估表

商业活动策划书 篇3

一、活动主题

纯香闻得见，健康看得见——x(店名)欢度佳节，迎元旦

二、店内装饰

装饰品，可以选择一些中国结，传统窗花等贴在店里的显眼位置，以示喜庆的氛围。

员工服饰，在元旦期间，员工的穿着打扮也可贴合一下节日的氛围，女性员工可以着红色旗袍等民族特色服装，烘托新年氛围。

三、时间安排

原则上来讲整体活动的策划方案应该在12月之前就制定下来，为执行预留足够的时间，如果出现什么问题也有时间来修改应对。提供一个时间表仅供参考。

1)12月1日—8日制订具体的布置方案，制订宣传计划;

2)12月5日—15日确定活动用酒水，菜单;

3)12月5日—15日核定文艺节目;

4)12月15日--20日圣诞节的装饰、布置;

5)12月23日做好圣诞活动的各项准备工作，确定各个环节的负责人;

6)12月26日-12月30日，元旦节的'装饰、布置;

7)12月31日钱做好元旦活动的各项准备工作，确定各个环节的负责人。

四、海报设计

无论是圣诞节还是元旦节，制作主题海报，需要餐厅根据自己店铺的风格来决定，突出本店特色。并且要吸引眼球，放在餐厅最显眼的位置：

一般来说要求风格相衬，比如比较传统的中式饭店，圣诞节期间可以选择在显示本店特色的同时融入西方的元素，中西结合的设计方式;而元旦期间可以在餐厅古香古色的氛围上增添喜庆的元素;而对于新兴的时尚餐厅，无论是圣诞节还是元旦期间，都可以在海报和宣传页内加入一些比较活泼的插画，使用比较明亮的颜色;如果是高档的西式餐厅或咖啡馆，那么在圣诞节期间可以让海报和宣传页突出西方传统，在元旦期间可以加入一些富有中国特色的元素。

五、广告宣传

1.网络宣传：网络已经成为当今时代的主流，故而利用微博、微信公众号等，将此次活动发布于网络上，从活动的宣传到活动的进行，拍摄照片刊登在网站上，宣传此次活动，并抽取幸运粉丝免费参加，吸引大众目光，微博和微信的营销要做到位;

2.团购宣传：近年来，团购这一互联网新兴消费模式异军突起，众多年轻时尚达人也都会选择团购这种优惠方式去消费。在这次的广告宣传中，不妨加入团购模式吸引大众消费;

3.通过店面装饰，营造圣诞节或者元旦气氛，在圣诞节时就可利用圣诞树、圣诞帽等放置在户外显眼处吸引消费者来店消费;

4.制作节日促销宣传展架易拉宝进行宣传;

5.制作电子屏，向新老顾客宣传我们的圣诞节元旦活动;

6.短信宣传：向现有的新老客户群发圣诞节，元旦的祝福短信，宣传节日促销活动。

六、活动安排

1.设置主题

为本次活动设置一个主题，如“欢乐圣诞，尽享美食”，“欢庆元旦，x餐厅与您相伴”等等;

2.设立“庆圣诞迎新年”的专题文化墙

在餐厅大堂的一侧，专门制作“庆圣诞迎新年”专题文化墙，以这种特殊的方式来装扮酒店餐厅的节日气氛，整个文化墙挂满了雪花坠饰、圣诞老人像、金色花环、小星星等，员工在文化墙上写下自己对圣诞节的祝福和元旦新年的期望，顾客也可以将自己的寄语写在上面，活跃的文化气氛让大家在新年到来的时刻信心百倍。

七、元旦特色活动

1.增设“派发红包”的活动，红包内可以赠送本店的代金券。

2.设置抽奖环节

3.特色美食：

4.元旦节美食活动

5.制定“新年套餐”，点套餐给予一定折扣优惠。

6.每桌在元旦期间都可以获得餐厅特色点心一份

7.增设新年特色菜名，彰显喜庆的氛围

八、文案撰写

元旦期间，西餐厅和咖啡馆可以融入一些中国传统元素，而中式茶餐厅及传统风格的饭店，可以利用中国古典文化传统诗词做一些宣传。

九、背景竟音乐

1.喜洋洋

2.步步高

3.小桃红

4.紫竹调

5.花好月圆

6.花儿与少年

7.阿细跳月

8.小霓裳

9.春节序曲

10.森林狂想曲

商业活动策划书 篇4

十年弹指一挥间，XX房地产开发有限公司已经走过了辉煌的十栽春秋。在这十年峥嵘岁月中，XX公司一直秉承“开拓进取、放眼未来、追求卓越、造福社群”的企业宗旨和“以人为本、天地合一”的建筑理念，为社会奉献美好的生活空间而不懈努力，同时也为社会造就了以“中国MBA英雄”XX总经理为代表的商业精英。XX现代城是目前XX公司的鼎力之作，它的建成将给XX带来革命性的商务理念。因此项目的启动不仅是XX公司，也是XX商界的一大盛事。XX公司沉淀了十年的博大精深的文化底蕴筑就了今天的XX俱乐部，它的成立和启动也标志着公司踏上全新历程的开始。举办这次十周年庆典暨俱乐部启动仪式的活动，一可共庆诸多临门之喜,二可借力发展,开创更为关广阔的天地。

一、目的及意义：

十周年是一个企业发展的里程碑，恰是时候回顾历史，展望未来。而且借此契机提升企业知名度，大力打造企业和品牌形象，可谓师出有名，机遇难得；借助活动平台，宣传XX总经理荣获“中国MBA英雄”，塑造公司管理层的统帅风范和领导魅力；促进公司和俱乐部目标会员的感情交流，为即将成立的俱乐部奠定基石，对俱乐部的传播和推广大有裨益；为XX现代城网罗人气和客户资源，以便顺利打开市场；高尔夫是健康时尚的体育运动，历来为高端人士所推崇，举办高尔夫球比赛能够充分彰显XX公司和XX城的不凡品位。

二、主题和口号：

主标语：网聚现代商务英雄——采用的标语与XX现代城推广主题语相互呼应，突现与会者在现代商界的尊贵地位，同时表明这是一次精英的会聚。

参考标语：

1、商务英雄聚精之源

2、重塑现代商务文明

三、时间：

20xx年7月25日（有待最后确定）；

地点：XX高尔夫球场，XX宾馆（新闻发布会及联谊会地点）

四、活动对象和规模：

本次活动的主要对象是在XX商界出类拔萃的高层人物和具备消费能力及购买能力的客户。为了发挥媒体和口介的传播作用，邀请一定数量的新闻记者和原XX公司所开发项目的业主（如XX湾、XX花园、XX等）。

1、XX商界领袖人物（人数）

2、意向大客户（人数）

3、XX湾业主（人数）

4、新闻媒介记者(人数)

5、XX公司企业员工（人数）

6、代理商工作人员（人数）

总计：若干人

五、活动组织及内容：

活动安排大致分为三个部分，即上午举行新闻发布会，下午高尔夫比赛，晚上举行宴会。形式多样。内容丰富。

1、出于提高权威性、扩大影响力的考虑，建议本次活动中的高尔夫球赛由XX企业家协会作为主办单位，XX公司作为承办单位。

2、本次活动面向XX商界领袖人物、意向大客户、业主、新闻媒介朋友、开发商工作人员和代理商公司员工

3、活动采用新闻发布会、户外高尔夫球竞赛活动、联谊宴会三种形式贯穿进行：

A．新闻发布会：邀请XX企业家协会领导致辞，由开发商代表回顾企业十年成就，()并对XX项目和XX俱乐部做宣传介绍,建议邀请有广东知名俱乐部组建经验的权威人士或是属于某俱乐部成员的名流畅谈俱乐部。

B．高尔夫球赛：高尔夫运动具有浓烈的商务性质和绅士气质，能够完美地诠释本活动对象的不凡品质。参赛者在挥杆比赛激烈角逐中，深化友谊，促进交流，览尽XX山迷人风光。凡是对高尔夫感兴趣的活动参与者特别是意向大客户都可以报名参加比赛，此次球赛意在为俱乐部成立和项目销售做好铺垫。

C．联谊宴会：宴会目的在于在轻松的氛围中拉近感情距离.宴会上由企业领导对比赛颁奖，推荐XX项目。企业家协会成员、媒体记者等与会者在会上自由交流沟通。

4、活动大体流程如下：

参与人员报到（XX宾馆）→新闻发布会（XX企业家协会领导致辞、开发商代表发言、项目推荐、广东嘉宾论俱乐部，XX宾馆）→中午作息（XX宾馆）→高尔夫比赛（XX高尔夫球场）→联谊宴会（领导总结陈述、宴会联欢，以上活动中穿插颁奖和项目推荐，XX宾馆）→全天活动结束

六、组织渠道：

XX企业家协会发函召集会员参加的方式是本次活动主要的组织途径，除此之外，补充采用其它方式。

1、以XX企业家协会名义通过直邮向协会成员、媒体记者发放本项目概念楼书及邀请函。

2、开发商以信函、电话等方式邀约其商界友人、XX湾客户。

七、宣传方式：

本次活动主要选择XX房地产界著名杂志《XX》，和XX发行量最大影响力最大的报纸《XX早报》两大平面媒体，结合电视台节目夹送折页现场推广等方式进行有效推广。

1、活动前期宣传：

A、《XX》发布活动预告，采取软文形式全面介绍XX公司、公司总经理“中国MBA英雄”XXX、XX俱乐部，重点提及XXX现代城。

B、结合项目形象宣传，《XX早报》底版发布预告，图文结合简介XXX总经理、XXX现代城。

C、以直邮方式发放销售楼书和邀请函。

2、现场推广：

A、新闻发布会：陈述业绩以表明企业的雄厚实力；广东嘉宾动员与会者加入俱乐。，现场布置喜庆又不失庄重、气势宏伟，与企业的文化底蕴相结合。企业领导对项目和俱乐部作引见。

B、高尔夫竞赛：球赛场地通过拱门，悬挂项目和俱乐部的宣传布幅、双叶广告，重点投放，少而精，避免喧宾夺主，重在烘托高雅严肃的休闲活动氛围；

C、联谊宴会：发放项目以及俱乐部相关宣传资料。现场宣传营造出喜庆活跃、大气蓬勃的气氛，象征企业十年的辉煌以及蒸蒸日上的成绩，预示活动的顺利圆满。

3、活动后期宣传：

A、《XX》报道活动开展情况，公布获奖名单。

B、《XX早报》底版整版文章结合图片报道活动情况，公布名单，介绍XX现代城。

D、XXX高尔夫俱乐部配赠一次电视台节目，节目中引导观众关注XXX现代城。

八、物料筹备

项目内容要求及说明完成时间执行和跟踪负责人备注

1、新闻发布会邀请函

场地布置拱门、横幅、背景等

2、高尔夫球赛接送车

场地布置拱门、双叶易拉宝等

奖品奖章、证书

茶点

3、联谊会场地布置背景、横幅等

4、其他物料折页

海报

楼书

俱乐部资料

（具体操作时间和数量视情况而定）

九、费用预算

项目内容单价数量金额备注

（具体金额视操作实施待定）

十、效果评估：

1、新闻发布会是新闻抄作的有力手段，能体现号召力和权威性，易制造声势、吸聚眼球，而且依托这一平台，广交传媒介的朋友，能为企业发展和项目启动培育良好的舆论环境。

2、高尔夫球赛时尚高雅，采用竞赛形式更添加了趣味性，相信不少人都乐于参与其中。这次比赛是为俱乐部发展会员服务，参赛者在活动中体会俱乐部的高尚格调，以及组织活动的卓越能力。

3、联谊会气氛轻松愉悦 ，最易培养情谊、挖掘客户，更进一步深化前面两项活动的效果。

本次活动的任务归根结底在于竖立项目良好形象，拉动潜在客户从而达到推广XXX现代城的目的。并且此次活动处于营销推广的初期，“良好的开始是成功的一半”，我们务必群策群力，使之顺利举行。

商业活动策划书 篇5

一、市场调研分析的主要内容

1、宏观市场分析

1.1行业环境1.2城市规划1.3政策法规1.4宏观环境

2、区域市场分析

2.1本市商业环境2.2区域商业环境

2.3商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围）

3、客户分析

1、经营范围分析2、投资动向分析3、经营状况分析4、客户需求分析

4、消费者分析

1、消费结构研究2、消费水平研究

5、竞争对手分析

1、竞争对手情况2、竞争项目情况

6、未来商业预测分析

7、SWOT分析

二、如何进行市场调研分析

1、工作任务：

通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、本市商业地产市场的供求状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目进行SWOT分析，以上述调查资料基础，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发现分析，捕捉赢利的机会。并把开发理念，转化成项目持续品牌战略，指导项目的总体规划设计，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避凤险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出盐业意见，使项目投资迈出成功的第一步。

2、主要工作：

（1）项目定向市场调查研究工作

（2）项目整体开发战略的制定工作

（3）项目产品开发总体策略报告

3、工作目的：

（1）深度把握项目所在区域的环境，洞悉项目商业机会；

（2）以未来界定现在的策划模式，赋予项目独一无二、个性化的主题概念，与同区域内其他项目形成卖点落差，提炼项目的核心吸引力；

（3）细化项目的市场定位，塑造项目的真正差异化，塑造项目耀眼的特色性质

（4）通过专业运作及战略联盟商家的实际需求，界定项目的战略定位，领跑同行业内商业市场，成为同区域商圈的新商业革命引擎。

4、工作内容：

（1）市场调研报告

通过对本市商业物业市场总体的供求情况和项目的区域性供求情况的调查及对特定目标群体的调查，了解目标商家的分布及消费心理、消费特征，整合地分析、判断本市商用物业市场未来3－5年内的趋势走向，从而为项目的市场定位、开发策略及项目规划等提供依据和指导性意见。

（2）项目整体开发战略的规划制定

项目整体开发报告是在缜密的市场调查和分析研究的前提下，展开战略的基础思考及深度思考，具体对发战略思想、产品整体开发步骤等方面进行综合性的研究，并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目开发特点与进程的行动计划以在未来的地块开发、招商、经营中有计划地执行。从而为项目的开发制定一套整体发决策和计划方案：

1、项目整体开发目标

2、项目整体开发战略

3、项目开发节奏的控制：分阶段开发战略

4、项目目标商家总体分析

5、项目总体战略定位分析

6、项目整体竞争策略考虑

7、项目核心竞争优势的构筑

8、项目年度发展策略

三、市场调研分析策略

1、市场调研步骤

第一步：界定问题第二步：寻求解决问题的方法

第三步：制定调研方案第四步：进入现场或收集数据

第五步：整理和分析数据第六步：准备及呈送调研报告

2、市场调研分类研究

市场调研按以识别问题为目的和以解决问题为目的两个标准分类；

（1）以识别问题为目的的调研有助于确认潜在的可能发生的问题；

①市场潜力――攀升、下降；②市场分额――扩大、缩小；③企业形象

④市场特征⑤招商与销售⑥市场趋势――短期与长期预测

（2）以解决问题为目的的调研步骤

①市场细分的依据②确定细分的依据

③确定各种细分的市场潜力④选择目标市场

3、市场调研各类各类

调研种类所需资料研究范围

商圈研究对项目所在的商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围，业态情况、营业品种、商业租金水平、人流状况、与交通状况及其购买力

消费者研究对消费群结构、消费力分析、消费习惯、收入、偏好等作调研

投资客户研究对投资客户投资的商铺，作基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等

4、确定市场调研的方法

市场调研的准确与否，很大程度取决于所采用的市场调研方法。一般情况下，商业地产的市场调研可采用以下四种方式：

（1）直接调查

直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触，询问、请教，以较快的速度获利所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。

（2）间接调查

通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。

（3）直接征询

这一方法的难度相对较大，但获得的信息具有较强的参照性，对项目的定位和营销的制定很有意义。使用这种方法，首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。咨询调查要注意对象的选择，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次的被访人员，使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。

（4）现场“踩点”调查

调查人员以买楼者身份直接进入销售现场，通过索取楼盘资料，听售楼员介绍，实地调查观察，从而获得资料。不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象所迷惑。尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面，内部人员和一些已购房人士作深入的调查，增大调查结果的可靠程度。

四、调研分析执行

1、商业项目宏观经济环境分析

（1）人口因素分析（2）经济水平、GDP状况分析（3）政策法规

（4）市政规划和建设（5）社会环境及文化分析（6）交通状况

2、商业项目区域市场总体分析

通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对项目区域内经济环境、商业环境、区域同类商业项目的现状、经营商家的承租行为进行调研分析。

包括本市的商业环境分析、本区域商业环境分析和本街区商业环境分析即商圈分析三大板块。

（1）项目所在城市商业环境分析

包括本市国民生产总值、GDP状况、生活水平、购买力、经济发展速度、人口及人口增长率等对区域商业地产市场发展的影响分析以及本市商业发展情况、发展模式、商业结构分布、商业消费特征等的分析。

（2）项目所在区域商业环境分析

①区域商业现状调查分析

针对本区域即项目所在区域的商业整体规划、商业布局、商业功能及业态分布、商业网点的格局、商圈分布、商业形态、未来规划、主要商业项目规模及业态状况等进行调研与分析。

②区域整体商业市场态势分析

供求走势、价格走势、租金走势、铺位分割走势、业态功能走势、交付标准等分析

③区域内行业情况分析

④区域内商户调研分析

各种类型商家的特点、选址要求、不同商业种类的承租能力及对承租面积的要求、不同商家对商场配套的要求。

⑤区域内终端客户分析

消费水平、消费习惯、消费结构研究

⑥区域竞争项目调查

竞争楼盘开发地块状况研究、主题概念、功能区划、业态组合、工程进度、配套、现场包装、媒体选择、广告效率、售价、租金、招商率、商户组合、经营状况、物管等分析。

⑦未来3－5年城市发展方向及项目区域地位预测

（3）项目所在商圈及竞争商圈分析

商圈也称购买圈、商势圈，是指零售店以其所在点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的地理范围。理论上是由当地人口规模、人均可支配收入、出行成本、商业业态所决定。

销售活动范围通常都有一定的地理界限，即有相对稳定的商圈。