物业调研报告
文学网整理的物业调研报告（精选5篇），供大家参考，希望能给您提供帮助。
物业调研报告 篇1
物业管理作为新兴的朝阳产业，在我市已有十余年的发展历史，这十几年来，在各级政府领导的关心和支持下，在广大业主和物业管理企业的共同努力下，我市的物业管理总体水平得到了很大的提高，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。为了更深入地了解我市物业管理现阶段发展状况，结合实际情况，通过实地走访及召开座谈会等方式对我市住宅小区的物业管理情况进行了调研，调研中发现问题归纳如下：
一、收费难依然是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒
在调研中反映最多的问题就是收费难，虽然《物业管理条例》已颁布实施一年多，但业主的交费意识、物业管理观念尚未完全形成，收费难依然是困扰绝大部分物业管理企业的首要问题。业主不交费的理由很多，主要是物业管理企业服务不到位和房屋质量等开发商遗留问题。物业管理企业收上来的物业费越来越少，从企业追求利润的经济本性来说，当收入小于成本或者利润减少时，必然会降低成本，而降低成本的直接后果就是服务质量下降，于是更多业主对物业管理企业的服务不满意，从而不交物业费，这就进入了一个恶性循环的怪圈。所以要搞好沈阳的物业管理，必须从培养人们的交费意识入手，努力提高收费率。
二、业主大会、业主委员会成立、运行不规范，作用发挥不当
在《物业管理条例》中，业主大会制度被作为一项重要制度再次明确，业主大会是全体业主的自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，作为产权人和物业使用人的业主是小区真正的主人，管理好小区应该是全体业主的共同愿望，所以物业管理不是物业管理企业一方的事，而是全体业主的事，业主应通过业主大会这一渠道充分行使自己的权利，发表自己的`观点，参与到小区管理中去。但在调研中发现，很多小区的业主没有意识到这一点，对小区物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难，有些小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态，个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，为小区正常的物业管理埋下隐患。有的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生，不具有合法性，其行为不具备法律效力，不能代表全体业主。还有的小区即使按规定成立了业主委员会，但其成员对物业管理相关知识了解甚少，对其职责认识不清，缺乏足够的精力、热情，业主委员会形同虚设，不能起到应有作用。另外，个别社区对业主大会、业主委员会的成立比较漠然，未按照《物业管理条例》要求发挥应有的组织、指导作用，使部分物业的日常管理工作处于无序状态。
三、物业管理企业人员整体素质有待提高
这一问题主要表现在以下两方面：一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足，影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。其实业主和物业管理企业之间的矛盾很多是源于物业管理企业人员服务态度不好，很多问题只要正确沟通都是可以解决的，物业管理企业人员一定要树立“业户至上”观念，才能把物业管理这项工作做好；二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。
四、服务标准不统一，有待规范
物业管理服务作为一种商品，不仅具有一般商品的特性，还具有一定公众性的特性。业主在购买本小区物业管理服务的时候会与其他小区相比较，看看自己所享受到的服务在价值、价格上是不是最优的，但由于现在我市未对不同价格的物业费应具体提供那些服务做出细致明确的规定，所以在业主进行比较的过程中难免会出现同质不同价，或者同价不同质的现象，这种现象会对业主在评价物业服务上产生影响。因此服务标准需要进一步规范。
五、开发商遗留问题严重影响物业管理企业正常经营
开发商遗留问题主要包括两方面：一是房屋质量存在问题；二是承诺未兑现，业主未得到承诺利益，园区内配套设施未健全。调查中，有些物业管理企业管理人员反映他们小区内没交物业费的业主有90%是因为房屋质量有问题，还有的是因为开发商承诺的配套设施没有建，业主又找不到开发商，于是物业管理企业便无奈地成了替罪羊。此外，有些物业管理企业为了扩大管量，对开发商妥协，降低承接标准接管物业，也为日后的管理工作埋下隐患。
六、地方性法规建设滞后，影响物业管理行业规范化
国家《物业管理条例》已颁布实施一年多，对我市物业管理行业起到了积极的规范作用，但由于其全国性和指导性的特点，在解决物业管理中的一些具体问题时可操作性差，这就要求我市能尽快出台地方性配套法规、规章，如物业管理区域的划分，业主在首次业主大会上的投票权数的确定等。
针对以上问题，提出如下建议：
一、尽快出台物业管理服务质量等级标准
按照“分等定级、质价相符”的原则制定物业管理服务质量等级标准，同质同价，质高价高，不同等级，价格不同，服务内容和质量也不同。由小区业主大会根据需要讨论决定选择具体服务标准，并与物业管理企业签订物业管理服务合同，不搞服务不足，也不搞服务过剩。物业管理企业按照合同规定提供服务，业主按时足额交纳物业费，物业管理企业定期公布费用收支账目，让业主明白消费，避免双方因费用问题产生怀疑。
二、加快业主大会制度规范化进程
按照《物业管理条例》等相关法律法规规范成立业主大会，公开选举业主委员会，使业主的合法权利得到保护，正当权益得到维护。经选举产生的业主委员会要热心公益事业，对这项工作有足够的热情，能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用，及时将业主意愿反映给物业管理企业，在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时及时向业主解释，消除二者间误会分歧，使小区物业管理在和谐的氛围中正常运行。
三、制定物业管理人员培训计划，提高员工的专业素质和道德素质
在提高员工专业技能方面应重点做好以下几方面工作：
1、做好人力资源管理，提高员工的专业技能，提高管理服务水平；
2、制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗；
3、实行“末位淘汰制”，竞争上岗，树立岗位就是报酬的观念；
4、多渠道吸纳有经验的专业人才，与本地实际相结合，优势互补，全面提高从业人员素质。
在提高员工道德素质方面，要着力从培养其服务意识入手，说话、办事时刻从服务者的角度出发。因为在物业小区里，住户人数多，人员素质参差不齐，作为物业管理人员不能对业主要求太高，应该多从自身找差距，摆正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持。
四、严格把好验收关
事实证明，开发商遗留问题是日后小区物业管
理的最大难题，所以在小区竣工验收时，相关部门必须严格把关，房屋质量、配套设施必须保质保量。物业管理企业在承接物业时也要详细检查物业情况，包括小区业主档案资料等，不能因盲目扩大管量而为日后经营管理埋下隐患。
五、尽快出台地方性法规、规章
由于各地物业管理实际情况存在差异，《物业管理条例》将一部分具体法规、规章的制定权交给地方，我们应根据我市物业管理实际，结合《物业管理条例》实施一年多以来的实践经验，尽快制定出台实施细则，为解决具体问题提供操作性强的法律依据。
六、加大宣传力度，创造物业管理和谐的供给需求环境
深入细致宣传《物业管理条例》，让广大业主不但了解物业管理对小区环境的重要性，也能在适当时候运用法律武器保护自己的利益，充分行使自己作为物业主人的权利。同时通过宣传，也要使物业管理企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，使物业小区形成业主要服务，物业管理企业提供服务的互补状态，促进我市住宅小区环境优化，推动整个物业管理行业健康、有序发展。
物业调研报告 篇2
物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，加强居住小区物业管理，改善居民生活环境成为人民群众普遍关注的热点问题。为此，今年3月至6月，我们联合开展了加强石景山区物业管理的调研，目的是全面了解我区物业管理现状，反映群众所关心的物业管理实际问题，促进和谐社会的建设和区域形象的提升。此次调研听取了区建委关于我区物业管理工作基本情况的介绍，实地走访了部分居委会和物业管理公司，召开了由政府相关职能部门、物业公司、居委会、业主委员会等单位参加的不同层次的座谈会，发放了近千份居民调查问卷，搜集了关于加强我区物业管理的意见和建议，现将调研情况报告如下：
一、我区物业管理工作的基本情况
据调查，我区共有各类物业建筑面积20xx万平方米，其中住宅建筑面积约1200万平方米。2万平方米以上的居住小区105个，其中，上世纪八十年代以前建成入住的小区46个(包括各类家属院，不包括军产)，占44%;
九十年代后，按统一规划、统一设计、综合开发建设而成的小区59个，占56%。已实行物业管理的小区79个，占居住小区的75%;
成立业主大会的小区11个，占实行物业管理小区的14%。全区共有物业管理企业68家，其中在我区登记注册的44家，在外区注册的24家，从业人员6000余人。目前实行物业管理的小区内多种管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆迁房，还有康居房及单位直管楼等。
总体看，我区物业管理工作具有以下几个特点：一是物业管理市场处于发育初级阶段。目前仍然没有实行物业管理的居住小区占25%;
抽样调查问卷显示，未收取物业费的小区占33%。同时，近年来我区部分实施物业管理的小区获奖，物业管理覆盖率呈上升趋势。二是物业管理总体水平偏低。统计数据显示，与北京市整体水平相比，我区辖区内注册登记的物业管理企业数量少、规模比较小，资质等级偏低等;
物业管理企业从业人员素质普遍偏低。三是物业管理行业监管体制基本建立，20xx年8月以来，成立了专门的工作机构，加强了对物业管理企业的监督检查，开展了物业管理规范化活动，积极探索社区物业管理自治方式，开展物业管理试点工作，推进物业管理市场化进程，进一步加强了我区物业管理行业政府监管的工作力度。
二、我区物业管理工作存在的主要问题
近年来，我区物业管理主管部门积极推进通过公开招投标选聘前期物业管理企业，着力搭建社区自治的新型组织平台，物业管理工作取得了一定成绩，也总结了一些宝贵经验，但由于体制、观念、机制等因素的影响，我区物业管理工作仍存在以下四个方面的问题：
1.开发商遗留问题严重。开发商遗留问题严重是各地普遍存在的问题，我区也不例外。问题主要包括变更规划、配套设施不落实、房屋及附属设备质量不合格等等。这些问题遗留到物业管理阶段并长期得不到解决，致使矛盾集中到物业公司身上，据调查问卷显示，77%的受访者认为居住小区物业公司没有尽到管理责任，69%的受访者认为居住小区技防措施不健全。
2.物业管理公司定位不准确。我区现有物业管理企业规模小、资质等级低，物业管理服务水平偏低，经营管理理念陈旧，市场竞争力不强。我区登记注册的44家物业管理企业中，按资质分类，一级资质仅有2家，二级资质也只有3家，三级资质39家，与全市整体水平比较相差太远;
按照性质分，24家为国有或国有控股企业，17家由单位后勤部门转制而来，2家是直管公房房管所改制企业，这些物业公司受计划经济企业体制的影响比较深，有些企业甚至仍按照事业单位方式运作，以管理者自居，服务意识差;
有些企业低水平服务、高标准收费，甚至出现乱收费;
有些企业错误认为物业管理从业人员门槛低，缺少对员工的培训和严格规范的制度管理，造成人员素质普遍偏低;
有些企业不经业主同意，擅自经营物业共用部位，侵害了业主的合法权益。
3.部分业主观念陈旧且缺乏组织性。我区部分居住人群收入水平不高，对物业管理收费的理解尚未到位，不愿意按照目前价格享受较为全面的物业管理服务。业主普遍存在维权意识强烈而责任意识淡薄，经常出现业主权利滥用现象。据调查问卷显示，只有1%的受访者对《北京市居住小区物业管理办法》很了解，不了解的多达37%;
71%的受访者表示不了解《中华人民共和国物权法》有关房产权利方面的规定。
业主相互不熟悉，往往出现“谁都可以牵头成立业主大会，但谁都无法真正成立业主大会”的无序局面，业主委员会的权威受到质疑。据调查问卷显示，78%的受访者所居住的社区没有成立业主委员会;
当居住方面合法权益受到侵害时，更多人倾向于选择通过居委会维权;
87%的受访者认为业主委员会作用发挥不好，居委会作用发挥好。
4.政府相关职能部门公共服务水平有待提高。物业与园林、环卫、公安、交通、市政等管理部门之间不可避免地存在着职责划分和相互配合的问题，有些是行政监管关系，有些是业务合作关系。目前，我区政府相关职能部门之间的关系以及与物业管理公司、业主、居委会等相关部门的关系还未理顺，责权利的划分有待进一步明确，公共服务水平有待进一步提高。
此外，开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的衔接也存在一些问题。如本应由政府提供的公共服务职责被人为地转嫁到了物业公司，使物业公司客观上既承担一个企业的责任，又承担着部分政府公共服务的职能等等。
三、关于加强我区物业管理工作的建议
石景山区地处城乡结合部，物业管理具有一定的特殊性，需要探索适合我区实际的物业管理模式。通过此次调研，提出以下几个方面的建议供有关部门参考：
1.推广物业管理企业前期介入。物业管理企业前期介入是指物业管理企业在正式接管物业之前就参与物业管理小区的“规划—设计—施工—安装—销售—管理”等过程。这样有利于避免开发项目在设计、施工和配套方面出现后期物业管理难以解决的问题，从源头上减少开发商遗留问题对物业管理的隐患，有助于形成房地产开发企业、物业管理企业及业主和谐相处，三方共赢的良好局面。建议政府相关职能部门从政策、资金、管理以及技术手段等多方面问题入手深入研究，加强引导，推进我区物业管理企业前期介入工作。
2.发挥物业管理行业协会作用。要充分发挥物业管理行业协会的作用，在为物业管理企业提供交流平台，促进行业自律，推动公平竞争，协调利益冲突，维护企业合法权益等方面的作用。协会应着力开展以下几方面的工作：摸清行业基本状况，研究行业发展理论;
建立行业自律机制，规范企业经营行为;
反映企业合理诉求，维护企业合法权益;
开展各种形式活动，形成行业的凝聚力;
正确引导舆论宣传，树立行业良好形象;
加强从业人员技能和职业道德培训，形成在职继续教育的长效机制。
3.推动各方思想观念转变。在对开发商诚信考核中，要增加其开发小区物业管理好坏的考评，使其注重树立品牌意识，做好建管衔接;
行业主管部门要改变姿态，充分利用全方位的媒体手段主动宣传物业管理的必要性，积极推行我区一些社区典型做法，如七星园小区，引导广大业主维好权、用好权、尽好责;
物业管理公司应抛弃行政管理的方式，加大对业主的情感投入，与业主建立良性互动，用更好的服务取得业主理解和配合，同时要像首钢物业公司一样积极向外寻求发展机会，过度期采取两种体制并存的运做模式。政府有关部门和社区组织应组织成立物业调解协调机构，继续完善社区党委、居委会、业主及业主委员会、物业管理企业四方自治组织的联动议事平台，理顺物业管理体系，建立基层管理长效机制，推动业主大会组建工作。
4.探索我区物业分类管理模式。我区物业管理有特殊性，应针对居住小区的特点探索不同的物业管理模式。对于一些老旧小区来说，由于观念限制和硬件条件的制约，让居民出钱引入物业公司很难行得通。对这类长期以来欠账较多的老旧小区，政府有关部门及产权单位应加强资金的合理投入，探索规范的物业管理以外的.新形式，如充分延伸居民委员会、房管所的作用，或发动群众建立自我管理的自治组织，力求用比较低的成本解决物业管理的基本需要问题。对于新建商品房小区，政府应加强引导和约束，引入市场化、专业化的管理模式，为企业创造更好的公平竞争环境，逐步打造代表自身核心竞争力的物业管理企业品牌，为建设和谐社会做出更大贡献。
5.大力提高居民区自治水平。物业管理处于发展时期，配套政策尚不健全，不可能事无巨细都采用法律手段。而社会矛盾纠纷得不到及时调整，就有可能陷入无法缓解的对立困境。因此，在我区物业管理中，要将乡规民约纳入法治体系，通过规划居民区建设的内容，完善乡规民约，提高居民的权利义务意识，在正确行使民主权利的基础上，承担民主管理的责任。建议选择部分小区先行试点，深入开展调查研究，剖析居民区中缺乏公德的表现，针对性地建立乡规民约，培育一批五好家庭、星级文明户、文明楼等品牌项目，坚决反对在居民区生活中地极端个人主义等自私自利现象，大力提升小区的社会公德和家庭美德水准。
6.提高物业公司服务质量。物业公司应结合实际需要，积极探索、大胆实践，创造自己品牌，要通过提高员工知识技能的培训，运用先进的管理手段，在企业内部应岗位明确，职责分明，建立一套行之有效的绩效考核体系，降低企业管理成本，同时应充分利用自动化设施，加大管理智能化的科技含量，更有效地实施各项管理服务。要从日常检查、客户交流、业主满意度调查、管理费收缴、相关信息反馈等方面了解物业服务是否满足业主的需求，从而制定相应的措施，有条件的企业应积极建立ISO9001标准体系，进一步提高服务质量。
7.完善物业管理相关法律法规。现行有关物业管理方面的法律法规包括《物业管理条例》、建设部的规章制度，但缺乏与法规相配套的规范性文件的制定，如：业主委员会运作;
物业管理招投标;
住宅维修基金管理;
物业管理服务用房设置使用;
业主委员会的法人地位及其职责、权力和义务;
明确物业管理企业、业主管理委员会、居委会三者之间的关系等，致使近期物业纠纷案件数量增多，并形成群访，区法院200 年就受理物业纠纷522件。建议积极通过人大、政协等呼吁相关部门制定与之相配套的实施细则和法规文件，使其更具体、更具有操作性，使之真正能够规范和指导市场运作。
随着物业管理水平的不断完善，随着物业管理机制的不断创新，随着广大业主维权意识的不断提高，随着政府对物业管理监管力度的不断加强，相信我区物业管理企业必将显示出其强大的生命力和市场竞争力，不断出现新的整洁、美观、安宁、舒适的宜居小区。
物业调研报告 篇3
物业管理是今年镇经济工作会议确定的三个突破之一。物业管理是一个成长的过程，也是迎接挑战自我加压探索精选论文新课题的过程。
一目前我镇物业管理试点工作开展情况
上半年，镇城管办在七个城区社区各选一处居民小区做为物业管理试点，打破社区原有的小区负责制的管理模式，重点在脏乱差的无人管小区开展物业管理。上半年工作重点是选定试点，解决遗留问题，成立业主委员会。城市七个社区的试点具体情况为：
1社区：社区选择三星花园小区做为试点。三星花园位于东城区闫家坝地段，共有居民近一百户。该小区前期开发遗留问题很多，围墙未建好，没有物业管理用房，长期无人管，垃圾成堆，草坪损毁，很多业主对在此居住失去了信心，打算卖掉房子。对于物业管理，多数人拥护，但缺乏信心。经过初步测算，要在该小区建立物业管理，尚需七万元解决遗留问题。社区在小区召开了业主委员会筹备会，向各家各户发放了物业管理倡议书，征求有关意见。下一步准备成立业主委员会。
二社区：社区去年最先推行物业管理，并成功地在粮食局小区成立了业主委员会，建立了业主规约，协助小区实行了物业自治管理。今年，社区将综合批发城作为物业管理重点整治单位。综合批发城有业主近三百户，建成十多年来，没有物业管理，遗留问题多，一直是县城城市管理卫生创建的死角难点。经走访，综合批发城要实施物业管理需解决四大遗留问题：清掏化粪池拆除消防通道上的违章建筑恢复大门及门岗提供物业管理用房，总测算费用近五十万元。经过半年多的协调，目前成立了小区业主委员会，简单疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的违章建筑，向开发商争取了两间门面作为物业管理用房，已由致远物业公司拿出了初步管理方案，并正在协商解决大门及门岗的问题。7月30日晚，镇政府组织在综合批发城小区召开全体业主会议，正式宣布小区管理移交县致远物业管理公司，该小区走上规范化管理轨道。
三观山社区：试点一：佳美公司宿舍区。因佳美公司（原一建公司）改制时已将其宿舍区（建筑公寓）移交社区，并和镇政府签定协议，不再承担建筑公寓内的卫生创建等任务，请求取消建筑公寓做为其创建包干责任区。建筑公寓有居民六十多户，以前社区在小区内实施过物业管理，后因少数业主私搭乱建而中止，成为无人管小区，后来小区卫生包干到佳美公司，但缺乏长效管理。现在社区已召集业主代表开会，下发选票，筹备成立业主委员会，下一步再确定物业管理方案。试点二：原天鹅宾馆院落。此事由农办牵头，镇城管办协助，在现场走访了业主。针对院内的环境问题，我镇拿出了初步改造方案。因院内主体繁多，改造资金庞大，我们已向县政府反映，准备召开相关责任主体的协调会，解决环境问题后再议物业管理事宜。
四老西门社区：老西门社区做为老城区，无人管小区最多，县长热线投诉最多，创建任务最难，实施物业管理的难度也最大。社区先后在百货庭院电影庭院土产庭院酱园厂庭院商业新村桥头花园等地开会走访，征求业主意见，了解物业管理现状，最终确定在电影庭院酱园厂庭院和土产庭院实施物业管理。目前准备筹集资金解决电影庭院的物业管理用房和大门的问题。
五渫阳社区：试点一：农资大市场。农资大市场一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以来市场物业一直由市管中心（宏天物业）管理，但建设方和业主对物业管理强烈不满，准备重新聘用物业服务企业。经社区推荐，建设方多方了解后，拟定由致远物业公司接管。从五月份开始，致远物业开始走访业主，制定了初步管理方案，得到了建设方的认可。八月份，县房管局准备采取邀标的方式，重新聘用物业公司。试点二：旺佳园。旺佳园共有业主75户，一部分是原劳动服务公司职工，另一部分是新开发楼房入住户。由于新迁户入住前交纳了两年物业管理费，两年期满后，物业公司退出，现在小区没有物业管理，而且由于以前管理不规范，公共部分占用严重，业主强烈要求实施物业管理。目前，社区已在小区内召开了业主委员会筹备小组会议，张贴了有关宣传法规，投票选举了业主委员会，下一步准备拟定物业管理方案并召开业主大会。
六中渡社区：社区选择小区做为试点。小区是原广福桥煤矿职工宿舍区，有业主近七十户，改制后由社区接管，但由于收费状况不好，管理有难度，每年社区还要负债投入。今年，社区在该小区率先推行物业管理，组织召开业主大会，选举成立了业主委员会，并协助完善了业主规约。六月份，小区正式开始自治管理。
二物业管理工作开展过程中存在的难点
1社区对物业管理的社会效益认识不足。个别社区认为物业管理与小区管理在利益上存在着冲突，工作积极性不是很高。
2硬件设施不配套。一是相当一部分院落建设不规范，无门岗和门厅，现在组织修建也不好规划。二是居民区下水道电路等物业管理所涉及到的设施严重滞后，维修或建设需大量资金。
3规范控制混乱。小区内乱搭乱建现象严重，临时建筑挤占了消防通道。绿化率达不到设计标准，居民利用空坪隙地种菜，挤占了绿化空间。
4收取物业管理所必须的费用存在一定的难度。有些业主认为物业公司赚了钱，不愿交费，或不愿接受管理。很多人的思想还停留在单位提供后勤福利和大锅饭的时代，对自己应尽的责任和义务不明。
5物业管理企业动作欠规范。现有的几个物业管理企业，市场化程度不高，管理不是很专业，缺乏先进的管理经验与模式，营利的目的.太明显。
6前期物业管理不规范，开发建设所遗留下来的问题对物业管理形成了极大的障碍。
7业主大会难组织。居民对物业管理的含义认识不清信心不足，参加会议的积极性不高。
8媒体关注程度不够。
三对我镇开展物业管理工作的几点建议
1严格执行物业管理的法律法规及规章，使物业管理的管理服务经营收费等各方面各环节做到依法管理和运作。政府要加强服务意识，出台相应的扶持政策，为广大企业营造良好的发展环境，提供宏观的政策支持与引导。建立物业管理市场准入制度。加强物业管理市场的培育，鼓励房地产开发房地产管理分业经营。鼓励开发商从社会上聘请那些经过实践被业主认可的物业管理公司来进行专业化的管理。鼓励通过招投标等方式公开选聘物业管理公司，引进竞争机制，促使物业管理行业朝高度市场化方向发展。
2物业管理企业要按照“产权明晰权责明确政企分开管理科学”的要求，建立现代企业制度。要逐步提高物业管理从业人员的素质，多种渠道多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供人才资源。
3社会公众应客观公正的看待物业管理这一行业，加深对这一行业的了解并对这一行业的作用充分重视，促使业主形成正确的物业管理消费观念。
四下一步工作重点
一是广泛宣传，营造良好舆论氛围；
二是建立健全新的物业管理模式和管理机制；
三是加强业主大会组建的指导监督工作；
四是进一步规范前期物业管理招投标工作；
五是建立“质价相符”的服务收费机制；
六是大力提高物业管理从业人员素质；
七是理顺好物业管理与社区建设的关系。
物业调研报告 篇4
随着房地产行业的迅猛发展，物业管理行业应运而生，成为新兴行业。物业公司大致分为两类，一类是房地产公司设立的物业公司，法人代表与房地产公司相同，这类物业公司致力营造良好的楼盘形象，为房地产公司树立品牌，物业管理较为规范，工作人员及投入较多，每个楼盘开盘后逐步纳入物业管理，并为房地产公司管理楼盘售后的的后期事宜。另一类物业公司非房地产公司设立，而是为管理某些楼盘或单位物业而成立的物业公司，其管理物业规模大小不一，多则几千户，少则几百户。
一、物业公司的收入及征收特点
（一）规模较大的物业公司的收入及代收费用包括：物业管理费收入租金收入经营停车场游泳池各类球场等公用设施收入清理生活垃圾收入物业大修收入中介收入广告收入其他收入及代收水费电费燃气费房租维修基金暖气报装费排污费宽带入网费有线电视入网费等。一些规模较小的物业公司只有以上项目中的几种收入。
（二）物业管理行业企业收费及收入现状。
1、物业收费面对的是广大业主，个性千差万别，收取难度不一，部分业主因房屋质量问题物业服务质量问题业主已入伙但未实际入住等因素拒交物业费。造成部分物业费收入不能到位。
2、部分物业公司物业费收取未能按照物价部门批准标准收取，在实际收取中采用低于批准的物业费标准收取物业费，再综合入伙率入住率物业费收取率几种因素，造成理论上的计算与收取到位的收入存在较大差异。大部分的物业费征收率在30%———80%之间。部分物业公司存在微利经营艰难经营状态，少数物业公司需房地产开发公司的补贴收入才能略有赢利。
二、物业管理行业企业在涉税上存在的问题及成因：
（一）收入不真实。主要表现在以下几种方式：
1、部分收入不入账。业户在缴纳物业费或租金时，未能索取发票，部分物业公司将这部分收入隐匿不入账，造成少计收入。
2、收入不确认，记入其他应付款等科目。部分物业公司在取得物业管理费收入或租金收入时，暂挂预收款其他应付款等科目，以收入不能确认为由，不计入收入，造成预收款其他应付款科目余额较大，收入长期得不到确认，收入与其物业管理规模不相符。少数物业公司以住户装修保证金抵业主应缴的物业管理费时，不作收入处理。
3、减免收入。减免收入的情形有：一次性缴纳一年的物业费少收两个月或几个月；对新入伙户一年收半年；为房地产公司介绍他人买房，减免当年物业管理费等方式，相应减少了公司应收物业管理费收入。形成应计收入而未计的情况。
4、应收取的物管费以“工资费用”的形式减少收入，少数物业公司在收取单位物业管理费时，未按规定开具发票，而是以工资日常发生的费用等方式，向对方取得该部分物业管理费，不入账或不作收入处理，从而少计收入。
5、补贴收入记往来账。少数物业公司对于房地产公司物业管理补贴收入，不作收入处理，长期挂其他应付款，以暂借款的名目，少计收入。
（二）纳税申报不规范
1、纳税义务发生时间的.变化形成会计准则与税法差异，造成营业税当期计税依据不准确。就一次性收取的物业管理费或房屋租赁收入，根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[20xx]16号）中第五条“关于纳税义务发生时间”的规定，单位和个人提供应税劳务转让专利权非专利技术商标权著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款包括预收款预付款预存款预存费用预收定金等，其营业税纳税义务发生时间按照财务会计制度的规定，以该项预收性质的价款被确认收入的时间为准。也就是说发生在20xx年的上述业务可以按照财税[20xx]16号文件规定执行。20xx年1月1日起施行的新的《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得营业收入款项凭据的当天。第二十五条第二款规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。其纳税义务发生时间具有了收付实现制的特点而不完全属于权责发生制的性质，在会计处理与税法存在差异的情况下，应按税法规定办理。物业公司应在收到款项时一次性申报营业税，而不需考虑所属期。部分物业公司在收取物业费等款项时，采用预收款方式，一次收取半年或一年的物管费等，根据所属期按月分摊结转收入，按结转收入申报营业税，而不是一次性全额申报，按月分摊方式既不符合税法规定，税务机关也很难把握，难以核对，会造成申报和税务管理的混乱，同时滞延了应纳税款。
2、代收费用扣除不规范。国税发[1998]217号《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》规定：“物业管理企业代有关部门收取水费电费燃（煤）气费维修基金房租的行为，属于营业税‘服务业’税目中的‘代理’业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取水费电费燃（煤）气费维修基金房租不计征营业税。”部分物业管理公司向其他公司收取的手续费基金集资费代收款项代垫款项及其他各种性质的价外收费，不作为计税依据申报缴纳营业税。随着社会的发展，代收费用中的暖气报装费排污费宽带入网费有线电视入网费等代收费用政策上未明确是否要缴纳营业税。代收的水费电费燃（煤）气费维修基金房租等费用长期挂其他应付款，历年结转，既反映不出代收的手续费，也反映不出其余额中有多少是代收费用，长期挂账几年的其他应付款未结转收入申报税款。
3、跨年度租金收入企业所得税问题的政策因素。《企业所得税法实施条例》第九条与第十九条第二款二者容易产生歧义，但第十九条第二款规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，对租金收入的处理作出了具体规定。一次收取跨年度租金收入应一次结转。根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[20xx]79号）关于租金收入确认问题规定，企业提供固定资产包装物或者其他有形资产使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
按照以上规定，笔者认为，企业的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分摊结转，20xx年度20xx年度则应全部结转，20xx年1月1日后则可一次结转或按年分摊结转。在实际工作中，一次结转还是按年结转这两种观点一直存在，大部分企业的表现形式为按年分摊结转，主管税务管理部门予以默认，实际操作上两种情况都存在。
（三）发票使用不规范。部分物业公司在收取个人业主物业管理费时使用自制收据收取物业管理费，而在收取单位物业费或出租给单位使用的门面时才使用税务发票，从而造成未按规定向业主开具发票。一方面是业主索取税务发票的意识不强，按入伙时签订的物业管理合同或租赁合同的约定付了物业管理费或租金后，索取税务发票的意识不强，合法权益未能体现；另一方面，物业公司开具发票的意识不够，收取款项时未向业主开具税务发票，或出于某种目的，向个人业主收取款项不开具税务发票。部分物业公司申报营业税等税款后，未领购相对应的发票，造成应开具而未开具发票可以领购又未领购发票的现象。
（四）账务不健全或不建账。部分规模较小的物业公司人员少，收入成本核算简单，设立简易账或不建账，不能全面反映收入成本费用等情况，税务机关不能掌握其真实的收入费用等情况。
（五）税务管理部门收入难核实。采用自制收据收取的应税收入是否全部入账核算方面同时也就相应地存在问题，税务部门在核实物业公司管理情况时，可能调查到物业公司管理了多少幢多少套，但入住业户多少则较难掌握，已入伙业主也有长期不在的情况，已入住的业户物业管理费也存在征收率的问题，并不能100%到位。物业面积入住率征收率物业收费标准与实际收费标准的差异，物业公司取得收入未全部入账等情况，造成税务机关核实收入难。
三、管理措施
（一）宣传与辅导。一方面税务机关要加强对物业公司行业政策的宣传与业务培训，加强涉税辅导，向企业财会人员宣传行业最新政策，提升财会人员对政策的正确理解，准确及时确定收入，诚信纳税，提高企业对税收的遵从度。另一方面要通过多途径向业主宣传，提高业主索取发票意识，把索取发票当作一种常态，形成维护自己的合法权益的一种习惯。
（二）规范使用发票，强化“以票控税”。1物业公司使用税控机向业主开具机打发票，但大部份物业费需管理人员上门征收，适用于自行缴纳物业费率较高的单位，并且允许该部分企业领用定额发票，方便物业公司因业主未自行缴纳而需上门收取物业费。2领取定额发票，但业务量较大的企业领用发票的数量较大，使用也不是很方便，适用于规模相对较小的企业，3领用裁剪式发票或允许企业自行印制专业发票，税务机关加强控管。4建立发票违规举报制度，打击发票违章行为，规范发票开具和使用，维护纳税人的合法权益。
（三）日常管理。建立物业管理明细台账，企业每半年报送一次纳入物业管理的楼盘房屋门面相应的入住使用及收取物业管理费情况，主管税务机关在审核后可建立相关动态台账，后期的每期数据应呈递增状态，如发现异常，及时跟踪管理。税务机关应加强税源调查，实地调查详细了解企业物业管理项目，各小区物业面积，入住情况门面出租情况，物业费收费标准其他经营项目等情况，与企业自报资料进行比对，分析毕业论文异常，加强巡管。
（四）规范纳税申报及账务管理。规范企业的纳税申报，企业应及时确入收入，明确应税收入应税代收费用对应的应纳税种纳税义务发生时间，及时准确申报纳税。引导企业规范建账，规范各科目收入费用成本的确认，如各项收入发生的费用各种代收费用的收取与支付的核算等。对无建账能力的规模较小的企业，根据物业面积，收费标准入住率等各项指标核定应纳税额。加强评估管理，对零申报户异常申报户，与掌握的企业相关情况进行比对，及时评估，纠正企业不规范行为。
（五）部门协作。与房管工商公安房地产开发公司加强协作，了解掌握楼盘开盘出售情况物业公司登记及进入小区情况物业收费标准情况门面出租情况业主入住情况，及时跟进管理。
物业调研报告 篇5
今年暑假，我在科海物业管理有限公司进行了物业管理实习工作。在实习期间，我依次对设施管理、事务管理、保安管理进行了实习。在实习中，我通过对科海物业公司的调研，了解了物业企业实际经营情况，使我知道了物业公司经营的基本情况，我加深了对公司具体经营操作认知，不再片面地知道公司的营业。我知道了公司经营并不是我所想象的那么简单，一个公司的经营是复杂的，就如同一个机器工作，里面的电子元件非常复杂。实习的过程中，既紧张，又新奇，在这个过程中，锻炼了自己，让我感受颇多，也收获了很多。通过实习，使我对物业管理工作有了深层次的理性的认识。
我所实习的科海物业有限公司，是一家致力于住宅、大厦，各类商务写字楼，政府行政大楼，别墅及涉外楼宇的物业管理企业。目前公司管理面积近二百万平方米，包括小区、政府大楼、商场、大厦等各种类型物业楼盘40多个，公司现有员工400余人，其中大专以上学历60人，拥有中级职称的40余人，持证上岗率100%。虽然公司并不大，但是公司运营的还是比较好。
在我实习了解过程中，感触是很深的，收获也比较大。在实习中，我通过看和问等方式，对科海物业有限公司展开了深层次地了解，开展物业管理有关工作的特点、方式、运作。同时，对管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解。
一、加强人力资源管理，提高整体能力
公司给每位员工提供了最大的发展空间，使其能充分施展才华，实现自我人生价值。对员工的身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。而且员工具有相关的技术，能够在所处的位置对客户能够提供好的服务，使客户满意，帮助顾客在一些小问题上能够得到很好的解决。
做好员工的入职、在职培训工作。公司给每位员工提供了最大的发展空间，使其能充分施展才华，实现自我人生价值。而各项因时利导的培训计划，为部门经理，主管及各阶层员工的专业知识、业务水平的提高提供了有力保障。随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会，使员工个人素质得以提高，管理处的管理服
务水平和管理效益得以提高，树立了良好的企业形象。
从实际出发，管理处严格参照lS09001质量体系运作，制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。管理处根据员工的工作职责，制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法，管理人员不定时对员工的工作进行检查，督促员工不能偏离自己的岗位，尽好职责，及时纠正员工的错误行为。公司并且根据员工的实际情况出发，给员工安排合适的职位和合适的工作时间，并且依据员工的个人要求，对员工进行更好的安排。公司对员工实行轮班制，每段时间就轮到另一批员工，保证员工能够在不同时间段工作。制定一些奖罚措施，增强了员工的危机感、紧迫感，促使员工不断提高自身素质。
二、提高服务能力，提升核心竞争力
在实习中，我知道了科海物业和房地产商合作方共同投资注册成立公司，科海物业以无形资产与资金投入，与合作方成立有限责任公司，科海物业派遣有关人员负责公司运作。 并且科海物业本着以员工满意、客户满意、社会满意是我们永远的追求，尊重和关心员工是企业生命，质量、环境方针不断为客户营造环保、安全、舒适、方便的社区环境，我们深深明白，客户是我们生存和发展的基础，是我们朝夕相伴的亲人和朋友，从我们开始为客户服务的那一天起，我们就一直在努力追求以科学、严谨的管理，优质、真诚的服务去把握机遇，赢得客户的满意为服务理念。
而且科海物业公司同时拥有一支技术力量雄厚，服务意识超前，勇于探索，敢打硬仗的具有强大凝聚力的管理队伍。公司本着以业主满意为宗旨，以目标管理为导向，以基础管理为两翼，借助公司的'整体优势，全力打造科海物业品牌，创造精品，树立行业新形象。公司讲究团队精神，公司成员是一个大的团队，大家需要齐心协力，创造一个更加美好、更加强大的公司，并且让公司成员有一种归属感，使员工做事更加积极。公司讲求卓越沟通，公司与客户需要卓越沟通，公司的团队内部需要卓越沟通，沟通产生共鸣，沟通产生原动力，沟通也让我们彼此更加坦诚。公司做到尽职尽责，尽责是做人与做事之本，尽责也是自我价值实现的标尺。有尽责之心可助事业腾飞，有尽责之心可获得客户与更多的回报。
科海物业公司以敬业——要求公司总经理到基层每一个员工牢固树立敬业爱岗的思想，干一行，爱一行，工作要有热情，要有事业心。诚信——个人要有诚信，企业更要有诚信，许诺答应业主，客户，员工的事情必须况现，必须得完成。创新——管理模式上的不断创新，经营理念上的不断创新和服务意识的不断创新为企业精神。从而，实现了公司更好的经营，提高公司的影响力，使公司有一个更加美好的未来，公司实现了高效的管理运作，解决了客户的诸多问题，让客户更加满意，并且感到舒心和放心，创造了一种无微不至、无所不在的
服务，提升了服务效率，提高了业主满意度，提升了物业管理服务的水平和服务质量，最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。
三、物业管理的重要基础工作——设备管理
对于设备的管理，在我实习中，我看到在小区里，公司对于设备的管理并不到位，如小区内的公共设备基本得不到管理，设备坏了，并没有得到及时地修护，但对于商场里的设备，虽然得不到及时维修，但也不会等多久就会修护好，除了一些大的、重要的、需要用的会及时修护。而且在小区里，设备并不会得到很好的检查，但在其他的管理地方，设备的检查做的还是比较好的，因为我并不会看到损坏严重的设备，但小区里就会有这种状况。所以说在这一方面做得并不到位。
四、管理的保障——安保队伍
公司的下层管理处的保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗，岗与岗之间密切联系，不同的地方有不同的设置。对小区实行24小时的安全保卫。建立并完善各项治安管理规章制度。在商场或者其他地方，保安要求要有相应的技术，对所在的地方的服务能够提供一些帮助，方便客户对不懂的方面进行指导，对客户的一些小问题提供以一些解决办法，保证客户放的车子或其他东西不会丢失，让顾客放心、满意。并且及时提醒客户注意自己的东西，以免落下，还有，把客户所落下的东西收起，再想办法归还给客户，所以在招聘保安时，需要对保安的个人素质进行考核，保证整体员工的素质，营造一个更好公司形象，为公司的进一步发展做好铺垫。对于保安的要求：要做到注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训。从而增强安保员的工作责任心和整体素质；强化服务意识，树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责，安保人员在做好治安管理职能外，还为顾客提供各种服务，形成了管理处一道亮丽的风景线。
五、公司经营状况和存在的问题
目前，因为物业这一行业在我国正是起步的阶段，所以很多方面还不是很完善。科海物业公司目前也正处在发展的阶段，公司的人员有限，所以管理的范围有限。资金并不是很多，所以公司的管理的力度并不是很大。科海物业目前运营的还算可以，每个管理的区域都会派遣一名经理，所以在某些方面会出现问题，因此公司需要不定时的去查看。科海物业每个地方的运营还是比较好的。公司管理处对于每个地方的经营是比较成功的，科海物业对每个管理去很负责，会配合每个的管理，使客户增加对公司的信任，为了可以发展更多的客户。而且科海物业公司也会帮助每个客户处理好他们所遇到的困难，使得每个客户能满意公司的服务，增加对公司的好感。这样客户便可以带来更多的客户，使得公司得到更好的发展，这
样就可以扩大公司经营，增加公司的影响力，让公司做得更大、更广，为公司的未来带来更好的明天。目前，科海物业公司的下层人员对公司的管理并不是很满意，主要是员工的工资问题，这也是许多物业公司存在的问题，而且公司的高层人员的工资有的也并不是很多，这也正是打击了许多员工的积极性的重要原因。公司对这方面的经营不是很好，上层人员或多或少会克扣下层员工的工资，这是一般公司的存在的问题。这也物业公司因为刚起步的原因，物业公司中员工工资普遍比较低，比其他的公司都少许多。科海物业目前经营的情况是对大厦、政府行政大楼、别墅等方面管理力度比居民住宅要好多了，居民对公司的投诉比较多，对公司的服务并不很满意，所以公司对这方面的经营并不好。科海物业公司会派遣1到2名物业方面的专家作为哪个地区的顾问，而且这个顾问分为常驻和间歇性两种，这是比较好的方法。科海物业公司在根据经营理念运作是还没有完全做到的，所以科海物业正朝这方面努力。科海物业公司正以全方位服务，多元化经营为业主提供更多选择空间，使得公司的管理正日趋完善和规范。公司存在的问题正在慢慢地解决，为了让更多的客户接受和支持科海物业。
六、公司的理念和存在的问题及解决方法
科海物业博采众长，吸取了国内外许多先进企业的管理经验和理念，使公司的各项管理日趋优化 。同时，公司给每位员工提供了最大的发展空间，使其能充分施展才华，实现自我人生价值。而各项因时利导的培训计划，为部门经理，主管及各阶层员工的专业知识、业务水平的提高提供了有力保障。科海物业公司同时拥有一支技术力量雄厚，服务意识超前，勇于探索，敢打硬仗的具有强大凝聚力的管理队伍。公司本着以业主满意为宗旨，以目标管理为导向，以基础管理为两翼，借助公司的整体优势，全力打造科海物业品牌，创造精品，树立行业新形象。科海物业充分利用自己丰富的物管经验，从物业管理角度，协助开发商进行小区规划与有关设备选型，保证物业在将来长期的使用过程中拥有一个良好的硬件平台。并且公司对楼盘推广中的物业管理要求提出建议，并配合开发商在楼盘销售中各种活动的开展及楼盘销售现场的管理等。业主的需求不断更新与提高，科海物业将以服务为基础，以品质为生命，以业主满意为最高目标，依托科学管理，不断创新，不断拓展服务领域，积极营造物业的文化氛围。我们随时将以自身的优势为基础，扩展企业规模，打造企业品牌。并以全方位服务，多元化经营为业主提供更多选择空间，在取得经济效益的同时，创造良好的社会效益。科海物业公司对居民住宅小区进行绿化，使得公司不断为客户营造环保、安全、舒适、方便的社区环境，为客户提供更好的生活环境。现在在住宅小区，科海物业公司的管理出现了许多严重的问题，虽然科海物业公司开通了网络投诉，解决了一些问题，但很快又依
然会出现许多同样地问题。甚至出现了员工对住宅小区的居民恶言相向，使得公司的形象受到了严重的影响。小区里居民的住宅环境并不是很好，水电问题，而且出了问题并不能得到及时的解决。所以科海物业应该派遣技术人员常驻在小区里，而且是要有足够的技术人员，能够在特殊状况，能够足够应急。在小区中健身设施没有得到好的修缮，那些坏了就坏了，公司人员并没有及时修理。在调研期间，我看到很少员工去巡查小区的设施，只有偶尔会巡查一次，还有的就是在特殊情况才会巡查。在小区里，公司很少派人去检查用电、用水设施，只有在居民打电话告诉时，维修人员才会姗姗来迟。解决方法是:公司应该加强人员的管理，要求公司对每个不同工作的人，在有事时能够随叫随到，做到尽职尽责。公司要加强员工的责任心、事业心，要求公司总经理到基层每一个员工牢固树立敬业爱岗的思想，干一行，爱一行，工作要有热情，要有事业心，提高员工的素质和能力，客户合理的要求，要尽力做到，满足顾客的要求。
通过这次实习，我认识到要做好物业管理工作，既要注重物业管理知识的，更重要的是要把实践与理论两者紧密相结合。我知道了做事要仔细，认真，每个行业有每个行业的难处。物业行业是一个服务行业，做得工作是比较繁琐，所以我们应该做到尽心尽责。在调研中，遇到了一些困难。首先，自己不敢去，其次，不知道该怎么做，怎么去问。所以，在这次调研中，我只是问了居民和保安，其他的是从网上了解，还有的是自己看到的。我知道物业这一行业的工作比较困难，员工的工资是个很大的问题，所以很多人才不会选择物业这一行业。而且大多数的人对物业这一行业不了解，人们并不注重物业这一行业，所以在我国这一行业发展不起来，但国外已经发展的很好，我国刚起步，所以要慢慢来，而且在中国有些城市发展的比较好，在一些大城市，如北京、上海等。而且，物业管理作为微利性服务行业，它所提供的产品是无形的服务，物业管理是一种全方位、多功能的管理。做好物业管理，营造一个更加和谐，舒适的生活。